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中铁建（北京）物业管理有限公司

成本控制管理办法（试行）

第一章总则

为合理降低中铁建（北京）物业管理有限公司（以下简称物业总公司）及下属单位（以下简称各分公司及项目）的物业管理服务成本，提升公司整体经济效益，推动公司管理规范化，依据国家发展改革委、建设部制定的《物业服务定价成本监审办法（试行）》和《物业服务收费管理办法》，以及股份公司、集团公司相关制度规定，结合本公司实际情况，特制定本办法。

成本控制由成本总监负责组织，以成本合约部为主，其他相关部门密切配合，按照分级归口管理原则进行管理。

应当严格遵守相关规定的成本开支范围及费用开支标准，不得擅自扩大开支范围或超出规定的费用开支标准。对于违规支出、擅自提高开支标准或扩大开支范围的情形，财务人员有权对相关支出进行监督，并有权拒绝支付，同时应向相关主管部门或总经理报告。

为购置和建造固定资产、购买无形资产及其他资产发生的支出，对外投资支出，被依法没收的财物，各项罚款、赞助及捐赠支出，以及根据相关法律法规规定不得计入成本费用的其他支出，均不得列入成本费用。

本办法适用于物业总公司、各分公司（或项目）所有职能部门和人员。

第二章物业服务成本测算的编制与管理

成立物业费测算管理委员会

物业总公司设立物业费测算管理委员会，负责各项目前期物业费测算事项的审核、批准、监督管理及绩效评估工作。物业费测算管理委员会为公司物业费成本管理体系的最高决策与管理机构，各项目物业费测算管理过程中涉及的重大事项，原则上须经该委员会审议批准。

物业费测算委员会主任由物业总公司总经理担任，副主任由党委副书记、总法律顾问、总会计师、副总经理、成本总监、运营总监及总经理助理共同担任，委员由公司各职能部门负责人担任。

物业费测算管理办公室设在总公司成本合约部，负责各项目物业费测算管理的日常工作。

物业费测算管理办公室的主要职责包括：协调物业费测算管理委员会与各项目之间的协作关系；协助各项目编制及调整物业费测算方案；收集、整理及分析公司各职能部门审核通过的测算草案；提请物业费测算管理委员会审议；负责测算考核通报等相关工作。

物业费测算编制

测算编制总体要求

基于从用户处获取资源，用于用户服务，实现收支平衡并保持适度结余的原则，依法依规合理计算物业管理费用，确保企业具备稳定且充足的运营资金来源，保障企业持续健康发展。

测算物业服务成本费用应遵循的原则

合法性原则。计入成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定。

相关性原则。计入成本的费用应当为与物业服务直接相关或间接相关的费用。

对应性原则。计入成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。

合理性原则。影响物业服务成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。

测算方法

在进行费用测算时，应根据所接管物业的类型、性质、市场定位、配套设施的具体情况以及管理要求和服务项目，结合物业所在区域物业管理市场同类物业的收费标准，并参照企业现有日常综合管理的实践经验数据，开展全面且详尽的测算工作。

根据《中国铁建房地产集团有限公司物业服务等级标准》确定项目服务等级。

测算所需主要材料

项目概况

主要包括：项目的分期开发情况、计划交付时间、本次测算为几期的物业费等。

集团服务等级

本项目执行集团公司几级物业服务标准（集团公司物业服务标准由低到高共分为四级）。

带有经济技术指标的总平面图（必威体育精装版电子版，最好为CAD图纸）

物业费测算基础数据统计表及工程测算所需数据

物业服务方案

周边物业费调研报告（以同档次、较新的楼盘为调研对象，有较大的参考价值）

当地薪酬调研表

地方性物业管理条例

根据相关法律法规及政策规定，现就物业相关费用项目及收入测算依据明确如下：1.**物业管理服务费**：指业主委托物业服务企业对房屋及其配套设施进行日常维护、清洁、绿化、保安等服务所产生费用。2.**车位管理服务费**：指对小区内规划车位、临时车位及车库的使用、管理、维护等服务所产生的费用。3.**装修管理服务费**：指对业主装修行为进行审批、监督、指导及验收等管理服务所产生的费用。4.**垃圾清运费**：指对小区内生活垃圾、建筑垃圾等废弃物的清运、处理及分类管理所产生的费用。5.**工本费**：指因业主或使用人违规使用公共设施、设备或违反管理规约而产生的补偿费用。6.**公共区域能源消耗费用**：指对小区内公共区域（如电梯、走廊、公共照明等）的电力、燃气等能源消耗进行计量、分摊及管理所产生的费用。上述费用项目均应依据《物业管理条例》《城市住宅小区物业管理服务收费管理办法》等相关法律法规及政策规定执行，作为测算收入的政策性依据。

测算表格的组成

物业费测算说明（word）

物业费测算表（excel）

人员费用测算明细表