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2025年综合类-房地产估价理论与方法-第九章假设开发法及其运用历年真题摘选带答案(5卷100题)

2025年综合类-房地产估价理论与方法-第九章假设开发法及其运用历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】假设开发法的核心思想是已知待估房地产现状，通过未来开发后的预期收益反推其当前价值，其关键步骤中首先需要确定的是（）。

【选项】A.预计开发完成后的销售价格B.开发成本及税费C.市场比较法参数D.预期收益还原率

【参考答案】A

【详细解析】假设开发法以未来开发后的销售价格为基础，倒推当前价值，需首先确定开发后的销售价格。B选项为后续计算成本部分，C选项属于其他估价方法，D选项需在收益阶段确定。

【题干2】某待估宗地目前为荒地，计划开发为商业用地，已知开发周期为5年，预计售价为1.2亿元，开发成本为8000万元，管理费用为售价的2%，销售税费为售价的5%，银行贷款年利率为6%，假设年折旧率为3%，则开发利润应按（）计算。

【选项】A.销售价格×（1-2%-5%）-开发成本×6%×5年

B.销售价格×（1-2%-5%）-开发成本×（1+3%）^5

C.销售价格×（1-2%-5%）-开发成本×6%×5年×（1-3%）^5

D.销售价格×（1-2%-5%）-开发成本×（1+6%）^5

【参考答案】B

【详细解析】开发利润=销售价格-总成本-税费-开发利润=售价×（1-2%-5%）-开发成本×（1+年折旧率）^开发年限。年折旧率3%需计提开发期间成本增值，银行贷款利率6%不参与利润计算。

【题干3】在假设开发法中，若开发项目存在多个资金投入时点，应采用（）处理资金时间价值差异。

【选项】A.现值法调整各期成本

B.年金折现法统一折现

C.现值法调整各期收益

D.永续年金计算折旧

【参考答案】A

【详细解析】多个资金投入时点需通过现值法统一折现，确保各期成本与收益在相同时间基准下可比。B选项年金法适用于等额年金，C选项现值法调整收益适用于不同收益时点，D选项与开发周期无关。

【题干4】某房地产估价案例中，待估宗地计划开发为住宅用地，预计3年后可售出，总开发成本为5000万元，年管理费用为售价的1.5%，销售税费为售价的5%，假设年折旧率4%，银行贷款年利率5%，则开发利润计算中（）是正确的。

【选项】A.开发利润=售价×（1-1.5%-5%）-5000万元×（1+4%）^3

B.开发利润=售价×（1-1.5%-5%）-5000万元×（1+5%）^3

C.开发利润=售价×（1-1.5%-5%）-5000万元×（1+4%）^3×5%

D.开发利润=售价×（1-1.5%-5%）-5000万元×4%×3年

【参考答案】A

【详细解析】开发利润=售价-总成本（含折旧）-税费。总成本需计提开发期间折旧，即开发成本×（1+年折旧率）^开发年限。银行贷款利率不参与利润计算。

【题干5】假设开发法中，若开发项目存在预付地价或前期投入，其计算公式应为（）。

【选项】A.销售价格-总开发成本+预付费用

B.销售价格-（总开发成本-预付费用）

C.销售价格-总开发成本+预付费用×（1+r）

D.销售价格-（总开发成本+预付费用）

【参考答案】B

【详细解析】预付费用应作为开发成本的一部分计入总成本，公式为销售价格-（总开发成本+预付费用）。选项B正确，选项A未扣除预付费用，C错误应用利息计算，D符号错误。

【题干6】某待估宗地需2年开发周期，预计售价1亿元，开发成本8000万元，年管理费用售价的1%，销售税费售价的3%，年折旧率4%，银行贷款利率5%，则开发利润计算中（）正确。

【选项】A.1亿元×（1-1%-3%）-8000万×（1+4%）^2

B.1亿元×（1-1%-3%）-8000万×（1+4%）^2×5%

C.1亿元×（1-1%-3%）-8000万×（1+5%）^2

D.1亿元×（1-1%-3%）-8000万×4%×2年

【参考答案】A

【详细解析】开发利润=售价-总成本（含折旧）-税费。总成本需计提开发期间折旧，即开发成本×（1+年折旧率）^开发年限。银行贷款利率不参与利润计算。

【题干7】在假设开发法中，若开发项目存在不可预见的开发风险，通常需在计算中增加（）作为风险补偿。

【选项】A.预期收益还原率

B.风险溢价率

C.销售价格溢价

D.开发成本溢价

【参考答案】B

【详细解析】风险溢价率需在预期收益还原率基础上增加，反映不可预见开发风险。选项A为正常折现率，C和D属于价格调整范畴。

【题干8】某