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（营销策划）上海旭园公

寓策划报告

上海-旭园公寓策划报告

第一部分高档公寓

市场篇

一、上海市高档公寓市场透视

上海高价房市场1999年开始复苏以来，在供应量方面整体呈稳步上升趋

势。特别是近两年来，在旧城改造政策、市政建设及其他外部利好消息的影响下，

大大促进了投资市场的活跃，直接导致了供应量的直线上扬，2003年更是达到了

最高值，较之2002年涨幅超过50%，成为1997年以来供应最强的一年。

在吸纳量方面，众多本地、江浙及外籍人士投资及居住的比例不断攀升，拉

动了需求的持续上涨。据资料统计，2003年，上海市高价房的吸纳量达到了6499

套，市场买卖互动，供需两旺。随着上海经济的不断增长，本地及外资对上海房

地产市场持续看好，预计未来市场对高价房的需求也将持续放量。在上海的高价

房市场上，来自外地和境外的购房群体的激增有效地吸纳了市场供应。2002年，

在沪购买高价位商品房的非本地人士约52.6%，其中境外人士的比例为23.3%，

外地人士的比例为29.3%。目前上海高价位商品房对外来购房群体存在一定依赖

性，外来资本和境外资本是市场稳定的另一因素。

在空置率方面，2000年以来，上海高价房市场的供应量和吸纳量始终保持高

位水平，2003年更是达到了最高值，全年供应总量及吸纳量达到1997年来的最

高点，空置率持续下滑，2003年为5.04%。总的来说，近年来高价房市场基本保

持了供需平稳的良好状态，空置率正逐渐走低。

1、销售价格一路凯歌

上海市高档公寓的价格在经历了2001年的低谷期后，近两年呈现上升的趋势。

2003年上海高档公寓的价格相比2002年上涨了14.8个百分点，从价格层面看，

2003年上海高档公寓的价格上涨幅度不小，市场的接受度依然是比较令人满意的。

依据未来潜在供应地块，每平方米7000元到10000元的物业，短期内仍将是

高档住宅市场中的主流供应产品，但随着上海楼市大气候的转好，每平方米15000

元左右单价的物业上市量也会有很大的增长。

2、价格台阶越筑越高

从宏观上看，上海高档住宅市场增势已逐步加快，市场供应量与日俱增。统

计数据表明，2002年上海高价房占全市成交比重的9.04％，2003年上升到16.66

％，预计今年将达到26.61％，增长势头强劲。

高价房的“高价”标准已经从7000元/平方米上升到8000元/平方米，而现

在高价房的应该在9000元/平方米甚至10000元/平方米以上了。高价房的心理

标准正在迅速提高。高价房的结构正在迅速发生变化：9000元/平方米以下的楼

盘持续减少，表明高价房和中价房的差距逐步拉开，与总体市场发展相吻合；

9000-10000元/平方米的高价房比例逐步增加，反映了内环区域楼盘售价普遍向

这一价格段转移，今后几年，内环难觅9000元/平方米以下的楼盘；15000元/平

方米的需求量逐年增加，说明市场对超高价房的接受程度提高，客户需求发生改

变。

3、需求比供给上涨更快

业内人士认为，古北、徐家汇等概念的高档住宅一直在上海市高档住宅的竞

争中占有重要的地位，而老西门地区、董家渡地区将在3-5年内成为新崛起的高

档住宅聚居区。从高档物业的分布区域来看，仍集中在黄浦、静安、长宁、卢湾、

徐汇和浦东等传统的高档住宅区域，而新天地板块、古北新区板块和陆家嘴板块

将共同构成上海顶级住宅的“三驾马车”。

上海高档公寓物业的重点区域

地块或区域开发量（万平方米）开发机构

陆家嘴滨江区域300汤臣、鹏利、世茂、和黄等

黄浦董家渡聚居区110华浙、华润、通海等

黄浦老西门聚居区95中信泰富、中远等

卢湾新天地区域8