房地产行业1-3月月报：投资走弱、销售低位，政策期待进一步优化-240417-申万宏源-10页.docxVIP

房地产2024年4月17日投资走弱、销售低位，政策期待进一步优化看好——房地产1-3月月报相关研究

房地产

2024年4月17日

投资走弱、销售低位，政策期待进一步优化

看好

——房地产1-3月月报

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证券分析师

袁豪A0230520120001

yuanhao@陈鹏A0230521110002

chenpeng@

联系人

陈鹏

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chenpeng@

本期投资提示：

.1-3月投资端再走弱，投资和竣工降幅扩大、开工继续低位。2024年1-3月来看，投资同比-9.5%（计算值-15.0%），较前值-0.5pct；新开工同比-27.8%（计算值-28.3%），较前值+1.9pct；施工同比-11.1%（计算值-11.3%），较前值-0.1pct；竣工同比-20.7%（计算值-21.4%），较前值-0.5pct。3月单月来看，投资同比-10.1%（计算值-16.8%），较前值-1.1pct；开工同比-25.4%（计算值-25.6%），较前值+4.3pct；竣工同比-21.7%（计算值-22.1%），较前值-1.5pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，同时值得注意的是，统计局数据对于23年基数进行了调减，经计算23年前3月房地产开发投资数值下调了6.1%，如果剔除基数调整影响，那么目前投资端也将更弱；此外，考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于偏弱状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。我们维持2024年预测：投资同比-11.1%、开工同比-9.2%、竣工同比-14.3%。

.1-3月销售端仍较弱，销售面积同比-19%、销售金额同比-28%。24年1-3月来看，销售面积同比-19.4%（计算值-24.3%），较前值+1.1pct；销售金额同比-27.6%（计算值-30.1%），较前值+1.7pct；销售均价同比-10.2%（计算值-7.6%），较前值+0.9pct。3月单月来看，销售面积同比-18.3%（计算值-23.7%），较前值+2.2pct；销售金额同比-25.9%（计算值-28.5%），较前值+3.4pct；销售均价同比-9.3%（计算值-6.3%），较前值+1.8pct。我们认为，目前房地产行业销售端依然较弱，同时值得注意的是，统计局数据对于23年基数进行了调减，经计算23年前3月商品房销售面积数值下调了6.1%，如果剔除基数调整影响，那么目前销售端也将更弱；此外，预计购房力和购买意愿偏弱将在需求端约束销售修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。我们维持2024年预测：销售面积同比-5.1%、销售金额同比-4.2%、销售均价同比+1.0%。

.1-3月资金端再走弱，销售回款降幅扩大。24年1-3月来看，资金来源同比-26.0%（计算值-26.0%），较前值-1.9pct。3月单月来看，资金来源同比-29.0%（计算值-29.0%），较前值-4.9pct。从3月各资金来源同比来看，国内贷款同比-6.3%（计算值-6.4%），较前值+4.0pct；自筹资金同比-13.6%（计算值-13.6%），较前值+1.6pct；定金及预收款同比-41.5%（计算值-41.5%），较前值-6.7pct；个人按揭贷款同比-46.7%（计算值-46.9%），较前值-10.1pct。1-3月资金来源同比降幅扩大，其中，融资资金中，国内贷款维持低位、自筹资金降幅扩大，销售回款降幅扩大。综合之下，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业供需两端放松政策的持续推出，预计房地产行业的资金来源也将有所改善，不过改善节奏仍取决于销售的改善以及融资政策实际落地情况。

.投资分析意见：投资走弱、销售低位，政策期待进一步优化，维持“看好”评级。我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键。双轨制下保障房和商品房将共生共荣，其中预计保障房将以需定供，阶段性收购存量将助力商品房去库存，而商品房将有望打造高品质住宅成长新