住房合作社的作用.docxVIP

住房合作社的作用 随着中国经济的发展，政府先后通过了监管政策，对房地产市场进行了管理，但有效的监管机制尚未出现。“住房难”已成为全社会关注的一个焦点问题。为了抑制房价的快速上涨、解决中低收入“夹心层”群体住房难问题, 在政府弥补市场缺陷失灵的情况下, 大力推进住房合作社的发展对于缓解我国住房保障难题具有重要的现实意义。 一、 住房合作社发展措施 住房合作社是经市房改办核准, 由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加, 不以盈利为目的、旨在解决中低收入家庭住房困难的合作经济组织, 是带动群众集体占有和个人占有两者兼有的合作经济。 观察我国房地产开发商的运作可以发现, 开发商垄断了住房开发的组织管理功能, 获取了高额的利润。而住房合作社是非盈利性组织, 社员个人筹资, 相互协作, 共同建造住房。因为省去了建房过程中的开发商环节, 所以住房成本较低, 同时国家对住房合作社也有优惠政策, 确保了住房的低价提供。可以说, 发展住房合作社是解决中低收入“夹心层”群体住房问题的较好途径, 并且能从实质上打破房地产开发商垄断住房市场的局面。 对国家来说, 住房合作社是个人集资, 不会带来较重的财政负担, 有利于推进住房商品化, 逐渐消除房地产开发商的暴利, 化解社会矛盾, 促进房地产业的良性发展。对个人来说, 住房合作社得到国家支持, 社员购买负担相对市场商品房较轻很多, 承受的压力也大大减少。在分配上面, 住房合作社根据社员的需求建房, 计划性较强, 不会出现滞销现象, 能形成一个住房建设的良性循环;在经济管理上面, 住房合作社实行集资、建设、物业管理一体化, 既能够改善居民的居住条件, 又能给居民提供一个共同接触的机会, 有利于精神文明建设, 促进安定团结。 所以发展住房合作社对当今社会国情来说, 具有必要性和必然性。 二、 住房保障作用发挥不充分 住房合作社在我国诞生于八十年代, 时至今日, 已取得了一定业绩。但在改善公民居住条件、实施住房保障的过程中, 并没有充分发挥其应有的强大作用。总体来看, 我国住宅合作社的发展已经陷入了一个停滞期。在我国当前房地产市场及住房保障背景下, 集资合作建设住房、组建住房合作社的呼声已经越来越高。因此, 认真分析住房合作社面临的问题与出路, 具有重要的现实意义。 (一) 建立和完善住房储蓄银行 住房合作社建房一般是先集资后建设, 或者边集资边建设。从我国目前实际情况来看, 除了一些住房合作社利用住房公积金贷款作为建房的启动资金外, 大部分住宅合作社资金的解决主要依靠社员的预交款和相关单位的少量资助。 融资是一个项目开发的前提, 这也是住宅合作社发展的软肋所在。那么如何才能够在预定时间内筹集到足够的资金进行住房开发建设?合作社的社员作为中低收入“夹心层”群体, 筹资对于他们来说无疑是一项难题, 虽然少了部分税费以及中间开发商环节, 但仅仅依靠他们来拉动住房合作社, 是无法满足建房需要的。启动资金没有按时到位便无法顺利进行房产开发, 时间的消耗又将流失掉部分社员, 这就形成了一个恶性循环, 以失败收场。住房合作社的发展离不开政府财政政策的支持以及金融制度的保障, 建立和完善一套住房合作社发开资金取得的制度是必需的。 第一, 建立并发展专业的住房储蓄银行 国外的住房金融机构非常健全, 在帮助居民共同解决住房问题方面发挥了积极的作用。在世界范围内, 已有80多个国家建立了10多万个住房储蓄银行。住房储蓄业务是客户根据自己的住房需要和储蓄能力, 与银行签署住房储蓄合同, 客户每月有规律或一次性地储蓄。储蓄合同签署, 储户即拥有日后贷款的权利。作为一种政策性住房金融专业银行, 具有先存后贷、低贷款率、贷款率固定、政府奖励、专款专用、封闭运作等特点, 这些特点使住房储蓄银行成为住房合作社取得开发资金的理想来源。一方面, 住房储蓄银行能为住房合作社社员提供低息贷款, 用于建房有关的费用开支;另一方面, 住房储蓄银行住房贷款保险机构作用在于提高贷款的安全性, 增强发放贷款的信心, 促进住房抵押贷款的发展。构建住房贷款保险机构可以调动借贷两方面的积极性, 推动银行业和住房产业的共同发展。 第二, 普通商业银行向住宅合作社提供低息建房贷款 鉴于目前国情, 住房合作社的开发资金一定时期内无法依赖于住房储蓄银行。普通商业银行提供的贷款也是住房合作社融资的重要来源。不同于其他贷款业务, 普通商业银行向住房合作社提供低息贷款, 减少贷款手续并延长还款期限, 国家视具体情况对低于市场利息的部分对银行进行补贴。 (二) 住房合作社要积极构建政府引导的运行机制 有投入必然会有风险, 社员集资建房所节省的资金, 其实就是承担风险的资金。作为没有专业经验的集资群体, 如何才能将资金有效的运作?没有专业的管理能力及开发技术, 抗风险能力弱