某房地产营销思路建议课件.pptVIP

长沙华韵城市海岸营销思路建议 汇报思路项目自体分析目标解析及核心问题项目竞品分析项目机会挖掘置业通营销优势 项目技术指标总用地面积：28096㎡总建筑面积：111334.81㎡（一期51601.64 ㎡，商业4552.24 ㎡）二期59733.17 ㎡）总体容积率：3.27建筑密度：28%绿化率：38%二期主力户型面积：134㎡/户～250㎡/户之间 项目swot分析Strengths（ p滨江新城区位优势:位于滨江新城的门户位置、区域产业价值复合区、优势 ）城市休闲生活圈、城际核心交通价值、现代住江社区p周边居住配套资源优势：学校、医院、酒店、商业中心等，配套成熟；p景观优势:　拥有绝版的景观资源，一线无敌江景Weaknesses p噪音干扰（劣势）p项目体量小p开发商品牌力小Opportunitie p潇湘大道拉通，过江隧道开工，项目的交通便利性加强，与城市CBDs核心区的距离拉近（机会） p滨江新城规划：长沙市的复合型新都会中心，近期内成为大河西先导区新的商业中心，湘江西岸重要的旅游休闲与文化教育基地Threats（威胁） p本区域大户型产品竞争p来自长沙一线江景豪宅的竞争 2013年项目目标 战略目标：树立长沙滨江资源型豪宅的领导者地位，在周边竞品7000均价压力下，在营销角度实现市场强大溢价能力。高溢价目标1目标2 销售目标：本案二期突破9000均价，实现项目持续热销，快速回笼资金。快速现金流 基于自身优劣势与项目目标，如何挖掘市场机会先看看本项目直接竞品 竞争之局滨江新城大牌开发商云集，竞争白热化滨江新城品牌开发商云集，奥克斯广场、绿地中央公馆、世贸铂翠湾陆续亮相，各项目为保量而进行全产品线推售，区域竞争白热化。滨江步行街世茂铂翠湾绿地中央公馆奥克斯广场本案 区位类同、面积相近产品多，均价7000左右n 竞争圈定：竞争之局n 区位类同：n 同处滨江新城板块。n 产品面积相近、功能类似：130-140㎡3+1房n 绿地中央广场：95、111、126、142平米，共四种户型； 7800元/平（精装）n 奥克斯广场：83、90、108、123平米，共四种户型；n 世贸铂翠湾：现主推130-240㎡高层和93-114㎡洋房 ， 7400元/平（毛坯）世贸133㎡ 、1423+1房绿地126、142㎡四房奥克斯123㎡ 3+1房++ n 整体比较：三楼盘品牌、规模相当；本案滨江、临荣湾镇商圈，周边配套更成熟；项目奥克斯广场绿地中央广场世贸铂翠湾规模容积率绿化率建筑形式44万方544.48万方5.455万方商业3.7、住宅2.845%15%40%高层高层、超高层高层、超高层奥克斯品牌认知度广，地产新兴品牌品牌开发商，中国房地产上市企业10强品牌开发商，中国房地产上市企业10强品牌及物业岳麓大道与银杉路交汇西北角岳麓大道与潇湘大道交汇西北角交通延展性岳麓大道与银杉路东南角滨江新城板块，大河西先导区，自身配套完善，将有沃尔玛和平和堂等大型卖场入驻滨江新城板块，大河西先导区，超五星级酒店入驻，2万方社区集中式情景商业街海派综合体，自身配套齐全，超高层双子塔，并有大型超市卖场入驻地段及配套设施 n 位置比较：奥克斯、绿地面积更紧凑；奥克斯3+1户型临岳麓大道，噪音较大；绿地户型与本案在通风、采光、噪音上持平，世贸景观资源与本案相近。世茂130-140㎡ 3+1房绿地126㎡ 4房奥克斯123㎡ 3+1房130-140㎡3+1房82㎡二房银杉路98㎡三房三期商业街4#二期低密度产品希尔顿酒店、临路公寓注：对比楼栋为上面3图的 蓝色圈。名称通风★★★★★★★★采光★★★★★★★★噪音景观资源世茂铂翠湾绿地中央广场奥克斯广场★★★★★★★★★★★★★★★ n 户型比较：本案阳台赠送面积最大，但绿地价格优势明显，精装与本案毛坯总价相当。奥克斯面积小，总价低。世茂130-140㎡ 3+1房绿地126㎡ 4房奥克斯123㎡ 3+1房130-140㎡3+1房82㎡二房98㎡三房商业街二期低密度产品功能分区名称动线★★赠送空间设计创新点总面积总价价格98万（以136算）世茂铂翠湾★★★★★☆★★★★7400元/平（毛坯）绿地中央广场奥克斯广场★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★98,2万88万7800元/平（精装）以7200计算★★★ 竞争之变n 小结：130-140㎡3+1房82㎡二房n 本案户型面积大，毛坯总价与绿地精装房总价相当，竞争处于弱势；98㎡三房n 奥克斯三房面积偏紧凑，且一期入市房源价格可能偏低，同样具有较低总价优势，按照7200价格估算，本案总价高出奥克斯3+1户型10万元；商业街二期低密度产品n 绿地、奥克斯地段认同度高于本案，因此，本项目3+1房总体竞争将处于弱势。 如何塑造韵城市海岸市占位独一无二 基于滨江豪宅竞品分析，建