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中海地产管理成本控制 管理成本（约占项目总成本的2-3%左右），是指公司、项目部为组织和管理项目开发经营活动而发生的种类费用，主要为人力资源成本及行政成本。 管理成本 人力资源 行政成本 管理成本控制的具体措施： 中海地产项目管理成本控制 人力资源成本由人力资源部负责，依据项目规模及发展进度合理制度人员配备方案，预算人力资源成本。行政成本则依据集团下达的年度管理费用指标，按项目分拆到各部门，作为部门考核指标。 管理成本控制的措施主要是全员树立降低成本、增加效益的观念，全方位对项目的开发间接费进行监控，如提高工作效率，减少浪费、减少管理费用的开支等。 财务成本（约占项目总成本的6-8%左右），主要为资金成本和税务成本，由项目总成本确定。财务部协同项目发展总提前做好与政府部门的沟通，争取税收优惠，在可控范围内最大限度降低税金成本。依据项目《可行性研究报告》、《项目发展计划》、《年度现金流量预算》，合理安排资金计划，发挥集团资金统筹的优势，保证项目资金供求平衡，最大限度降低项目资金成本。 另外，与合约管理部配合，采取适当缓付分判商粮款的方式也可以降低财务成本 中海地产财务成本管理 ?中海地产和万科的管理水平在房地产行业是比较出名的，分析《中海地产项目发展成本管理制度》，可以看出中海地产这套成本管理制度并没有运用多么复杂或很超前的管理手段，似乎就是将教科书中的成本管理方法落实到了具体管理制度和实施中。但是仔细分析，这套制度确实系统性很强，有其很多先进的方面。下面是我对这套中海项目成本管理体系的一些认识。 中海地产成本管理体系剖析 中海地产成本管理体系剖析 ?中海地产成本管理文件体系分析??????? 中海地产成本管理文件由一系列文件组成，最高一级是《中海地产项目发展成本管理制度》，下面还有一系列文件，包括管理办法，管理指引、工作程序、单项通知和用表等，将这些文件进行分类后，见下表。 中海地产成本管理体系剖析 文件类型 文件名称 文件主要内容 纲领性控制文件 《中海地产项目发展成本管理制度》 包括成本管理总思路，组织管理架构、各部门对于成本管理的职责、开发建设各阶段成本管理内容、成本动态监控等 ? 《中海地产房地产开发项目成本科目》 工程成本与财务科目相结合的成本分解体系 ? 《中海地产统一合约安排管理办法》 包括合同结构策划、计价方式、付款方式、物料供应方式等策划原则 部门管理文件 《合约管理部组织架构与岗位职责》 合约管理部的组织架构与岗位职责 招投标管理文件 《关于加强工程合同管理的通知》 总部将参与子公司的大额工程合同 的招标、定标等工作 ? 《分判商名册管理程序》 分判商（承包商）考察、入库、履约调查、分类与更新等 ? 《招标分判工作程序》 包括招标策划、招投标文件编制、招投标过程管理、评标定标程序等 合同签订后的成本管理文件 《合约管理工作程序》 合同后的成本管理，包括交底、付款、预算、报价、变更、结算管理 ? 《工程签证管理工作程序》 施工过程的签证管理 ? 《关于加强对大额工程款支付审批管理的通知》 大额付款管理 中海地产成本管理体系剖析 ???? (1)?成本管理总思路清晰而且系统，??????? 中海的成本管理总思路：以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及 ERP 项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。?????(2)?建立了公司统一的、和财务紧密结合的成本分解体系，相当于统一了成本管理的“度量衡”。??????? 中海首先建立了一个和财务科目相结合的成本分解体系-《中海地产房地产开发项目成本科目》，成本计划、成本管理、成本核算、成本考核等都以这个成本分解体系为基础，即统一了各层次成本的口径和构成，相当于统一了成本管理的“度量衡”，不会出现各个部门对于成本理解不同而造成的偏差，而影响成本管理的执行力。 中海地产成本管理体系剖析 ?? (3)?成本组织管理架构合理，各部门对于成本管理的职责清晰，并由发展管理部代表公司进行成本总控。??????? 在总部成立项目成本管理工作小组，小组成员由公司发展管理委员会确定，由总部主管领导、各相关部门负责人和各地区公司财务负责人组成，负责统领地产业务线的项目成本管理工作，并向公司发展管理委员会负责。??????? 总部发展管理部为项目成本管理的日常工作机构, 具体负责工作小组成员之间及工作小组与地区公司之间的联络等工作。负责下达、审批目标成本，并进行成本监控。??????? 集团总部的投资管理部、规划设计中心、营销策划中心、财务资金部和发展管理部，以及各地区公司对于项目成本各部分（基于成本分解体系）的管理职责清晰。??????? 中海地产成本管