步行街晶钻私寓公寓项目推广策划案 (9).pptVIP

综合以上分析，目前长沙典型在售高端项目客户（或成交客户）主要由私营业主、企业高管、公务员、高等自由职业者、大学教师及医生等“知识型富裕阶层”（简称“知富阶层”）构成，比例已经占到了60％以上，且呈现出明显地跨区域置业特征。本项目作为中高端项目，我认为，长沙知富阶层必将是本项目主力客户群体。 第九十五页，共一百五十二页。 本案 一级辐射圈 二级辐射圈 一级圈层 二级圈层 三级圈层 主力客户：来源于整个长沙市及周边知富阶层 重要客户：红星市场及周边客户和企事业单位普通白领等。 边缘客户 周边地市及省外客户 红星市场及周边客户 长沙市客户 周边地市客户 省外 客户 本项目客户来源定位 第九十六页，共一百五十二页。 圈层 客户类型 价格敏感度 预计比例 客户需求描述 需求户型 一级圈层 主力客户 ★ 50％ 主要为多次置业，通过知识致富，对生活品质和档次很重视。注重生活的氛围和身份的价值感 大面积的三房、四房、复式 二级圈层 重要客户 ★★ 30％ 一次和二次置业，注重生活的品质和追求，对项目价值很重视，追求较高的性价比 二房、中小三房 三级圈层 边缘客户 ★★★★ 20％ 多次置业，注重区域价值和档次、形象，同时对于项目的便捷性有要求 三房、四房 本项目客户圈层比例 第九十七页，共一百五十二页。 我们的客源究竟什么样？ 客群扫描 业主特征： 本土多金人士，40岁以上，三口之家或三代同堂私营业主、政府官员 主要居住区域： 红星大市场，洞井本地客源，井湾子、环保工业园、东塘核心区域 购房特征： 注重生活区域，本地化； 硬件上，看重房型的实用性，需要的面积比较大，房间比较多，不需要精装修，对会所的关注度不高； 软件上，对品牌的关注不高，看重小区有美观的感觉，注重生活的舒适性。 对政策敏感度高 典型楼盘：恒大城、水岸天际、森林1号 典型特征：传统观念，房型朝南使用最重要 第九十八页，共一百五十二页。 客户假想：三代同堂。之前居住于高行当地。 家庭结构：二位老人，一对中年夫妇，一个10岁左右上小学的男孩。 二位老人：均退休在家，享受天伦之乐。爷爷喜欢找老邻居喝茶下棋，奶奶则愿意呆在家里养花种草，较多时间放在家事处理和照顾孩子上。 男主人：公务员。稳重勤奋，责任感强。最大的嗜好是和儿子看球赛，有空时还会带儿子实地比上一场。 女主人：当地小学的语文教师。性格温和重视家庭观念。平时会花更多时间在儿子的教育上，注重对于孩子全面的培养。 男孩：调皮好动，不过学习成绩良好。对于户外体育运动尤为感兴趣，最希望养一只大狗。 第九十九页，共一百五十二页。 项目主力客源年龄普遍较低，以白领及小私营业主为主，收入较高，追求现代、前卫、时尚的生活方式，乐于品味个性化和创新，恰好契合了本项 目的产品气质，是目标市场上最优质最独特最前沿的客源圈层。 第一百页，共一百五十二页。 ◎市场定位分析 ◎产品定位分析 ◎定价策略 ◎客源定位分析 ◎推案策略 ◎竞争分析 ◎主题定位与演绎 ◎营销推广策略 报告结构 第一百零一页，共一百五十二页。 整体推案策略 10月房展会 现场售楼处进驻 3月样板区公开 积卡开始 5月房展会 第一次公开 10月房展会 第二次公开 10年9月 11年1月 3月 5月 7月 9月 10月 第一百零二页，共一百五十二页。 整体推案策略 1、酝酿期 整盘客户积累 目标:花园洋房累积1800—2000组客户,公寓累积3000组客户;共记5000 组左右. ■10月积累:1000组(房展会的活动及现场售楼处的亮相) ■11月－08年3月积累:2000组(户外广告的投放和老客户开发加事件) ■4月积累: 2000组(样板区落成看房活动加媒体组合攻击) 2010年 2011年 第一百零三页，共一百五十二页。 2、公开强销期 2011年 2012年 ■第一次开盘: 3栋小高层（外加部分小户型：300 套 ■ 去化目标:截止到2011年7月 底完成总量85％的销售 第一次开盘 第一百零四页，共一百五十二页。 3、强销期： 2012年 2013年 ■第二次开盘: 8栋小层高： 404套 ■去化目标: 2012年12月底完成总量85％的销售 第二次开盘 第一百零五页，共一百五十二页。 4、强销期： 2014年 ■第三次开盘: 5栋小层高： 304套 ■去化目标: 2013年7月底完成总量85％的销售 第二次开盘 第三次开盘 第一百零六页，共一百五十二页。 5、强销期： 2014年 ■第四次开盘: 3栋小层高： 128套 洒店公寓： ■去化目标: 2014年12月底完成整案95％ 的销售任务。 第二次开盘 第三次开盘 第四次开盘 第四次开盘 第一百零七页，共一百五十二页。 超健康舒适的绿色住宅 废污分流，污水经化粪池后排入市政管网 采用