2021年房地产行业回顾：行业信用风险底部已现 四季度政策风向迎来拐点 -东方金诚.docxVIP

PAGE 2 PAGE 2 行业信用风险底部已现 四季度政策风向迎来拐点 行业信用风险底部已现 四季度政策风向迎来拐点 ——2021 年房地产行业回顾核心观点： ——2021 年房地产行业回顾 2021 年政策面总体表现为前紧后松。前三季度监管从房企融资、住房贷款、土地出让等多方发力限制房地产行业过度扩张，房企信用风险出现集中释放；9 月后，监管层密集释放维稳信号，房地产行业迎来监管政策缓和期，但短期内仍不足以遏制房企风险暴露，尾部房企风险出清仍在持续。 2021 年新房和二手房市场双双遇冷，全国商品房销售面积、销售额同比大幅回落，房价下行压力 显著增加；年内 70 城新建住宅价格和二手房住宅价格环比下降城市数量激增，仅一线城市二手房 价格 12 月环比转正，或为企稳迹象。 2021 年土地购置面积和土地溢价率大幅下降，22 城三轮集中供地呈现“一热、二冷、三稳”特征， 民营房企拿地能力和意愿明显下降，国企“托底”作用明显，房企加速项目竣工回款，但新增投资意愿明显不足。 2021 年，融资政策收紧及恒大事件持续发酵使房企债务融资严重受阻，国内贷款和外资在房地产开发资金中比重明显下降；其中，民营房企境内信用债及境外美元债信用风险集中爆发，融资利率与国企两极分化。 2022 年房地产行业境内外债券到期偿付压力仍保持较高水平，政策基调虽趋于温和，但政策产生效果 仍需一段时间，尾部房企风险出清仍将持续一段时间，预期 2022 年房企信用风险将维持较高水平。 一、行业政策 2021 年，前三季度房地产市场政策整体偏紧，监管从房企融资、住房贷款、土地出让等多方发力 限制房地产行业过度扩张，引导市场回归理性竞争；但 9 月后，面对房市全面下滑、经济下行压力陡增，监管层密集释放维稳信号，房地产行业迎来监管政策缓和期。从具体政策来看： 房企融资政策从全面收紧转向边际放松。2021 年 1 月 1 日“三道红线”和房地产贷款集中度管理制度正式生效，两项政策对房企融资端起到强有力的限制，大量房企国际评级频遭下调，境外美元债违约风险迅速传导至境内，房企流动性迅速收紧，多家大型房企公募债违约或通过展期延缓偿债压力。为遏制房市风险恶化蔓延，9 月以后监管层密集发声反复强调“两个维护”，即维护房地产市场的平稳 健康发展，维护住房消费者合法权益，对房企融资政策进行纠偏式放松。10 月 15 日金融市场司司长邹澜在央行三季度金融统计数据新闻发布会上表示，部分金融机构对于 30 家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。11 月以后，在监管层指导下，银行开发贷、个人住房贷款及地产债发行注册均有所松动。 全国各地购房及售房政策调控方向由抑房价转向托房市。2021 年上半年，全国限购、限售、限贷等政策持续升级，一二线城市首、二套房平均贷款利率连续上涨，部分地区银行房贷放款周期延长， 各地严查经营贷、消费贷、信用贷等资金违规流向房市，同时多地建立二手房成交参考价发布机制， 引导房价预期。但随着房企陆续违约暴雷、市场预期转悲，下半年房企降价售房加速回款成为常态， 二三线城市开始陆续出台限跌政策，并通过降低房地产交易税费、购房补贴等措施稳定房市。 全国 22 城集中供地政策持续调整。为引导房地产行业理性竞争，2021 年全国 22 城首次采取集中供地模式，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。在首轮集中供地过程中，部分城市通过禁止“马甲”拍地、穿透购房资金、限制土地成交后股权转让等方式加强房企购地资格审查。在首轮土拍热度不减后，更多城市对土地溢价做了更严格限制，并加大对房企竞拍资质、购房资金的审查，当年 7 月， 被纳入“三条红线”试点的重点房企被要求买地金额（包括公开市场拿地和收并购方式）不得超年度销售额 40。然而，经历第二轮土拍多宗土地流拍、土地底价成交，多地第三轮土拍规则明显放松，如降低房企竞拍资格要求、降低保证金和土地款首付比例、取消竞自持、提高住宅现价等。 二、房地产市场需求 2021 年，全国房地产市场需求自下半年起迅速转冷，销售面积及销售额同比增速断崖式跌至负值区间；房价下行压力明显加大，12 月 70 城一二三线城市新建住宅价格全线转为环比负增，仅一线城市在居民购房和信贷政策松动、刚性需求较大支撑下，二手房价格或出现企稳迹象。 销售情况 ? 2021 年，全国房地产市场先热后冷，年中行业下行压力显现并迅速加大。2021 年，全国商品房销售面积和销售金额分别为 17.94 亿平方米和 18.19 万亿元，累计同比增长 1.90和 4.8，增速较上年分 别下降 3.9 和 0.7 个百分点。从单月同比增