借REITs之力，存量运营亟待轻装上阵.pdfVIP

房地产 1、 我国商业地产市场概况 广义商业地产指作为商业用途的地产，区别于以居住功能为主的住宅房地产，包 括百货超市、购物中心、商业广场、商业街区、商用办公楼等物业。狭义商业地 1 产业务主要为包含零售业、餐饮业和其他服务业 的商业综合体 ，为 “实施统一 管理、分散经营的商业集合体”，租金收入和资产增值构成其主要盈利来源。 图 1 ：商业地产相关政策汇总 资料来源：根据历年证监会、住建部、发改委、国务院等文件整理 ，光大证券研究所 1.1、 2021 年我国拟开业购物中心超千座 2020 年商业地产为受疫情影响较大的细分领域之一。据赢商网数据，2020 年我 2 国拟开业购物中心 数为 874 座 ；实际开业 383 座，较 2019 年下滑 31.2% ；对 应实际开业体量 3489 万平 ，单位开业体量约 9.1 万平 ，同比提升 3.1% ；开业 率 43.8%。 据赢商网数据，2021 年我国拟开业购物中心达 1113 座 ，同比+27.3% ；开业数 量大增主要因：1、2020 年部分项目延期开业；2、存量改造项目重新开业量逐 年增加，进而提升拟开业总量。据赢商网不完全统计数据，2020 年存量改造项 目约 37 个，为 2018 年存量改造项目近 2 倍。 1下文主要就狭义商业地产业务展开；下文商业综合体又称 “购物中心” 2统计全国 367 个城市（不含港澳台）管辖行政区内商业建筑面积 3 万平及以上购物中心 敬请参阅最后一页特别声明 -8- 证券研究报告 房地产 图 2 ：2018-2021E 年我国购物中心实际及计划增量 图 3 ：2020 年各月我国购物中心开业数量（座） 2021 年全 国 计 划 新 增 购 物 中 心 1113 座 资料来源：赢商网 ，光大证券研究所 资料来源：赢商网 ，光大证券研究所 2021 年拟开业购物中心地域分布存在结构性特征 ：1、珠三角、长三角等城市群 依托经济实力购物中心长期发展活跃 ；东北及西北区域拟开业商业项目增加，合 计 74 个。2、2017-2021E 二线城市购物中心拟开业数量 占全国拟开业总数近五 成；三四线仍有较大消费潜力 ，新开业数 占全国购物中心拟开业总数近三分之一。 图 4 ：2021 年我国拟开业购物中心地区分布 图 5 ：2021 年我国拟开业购物中心城市线级分布 资料来源：赢商