房地产投资决策.docVIP

十章房地产投资决策 概述/内容和类型决策方法 最 总中 不出 有择 会抉 一行的足从决 吊种处不，是 一所的等就 哪己在响这 捋自存影，选前和的行 。。目件己执 疋动据条自此 一行根的对按 g种，备素并 各是具因， 疋取法所化动 眺采方身变行 能的自生的 可般虑发利 往一考件有 往，分条最 冋，利充及己 申沖渣并競冶「 二、房地产投资决策过程的三个阶段 口理性的厉地产投资者， 主要考虑投资的利润与 风险，其投资决策过程 通常有二个阶段：第一阶 段为策略阶段，即界定 可接受的报酬与风险； 第二阶段为分析阶段， 即衡量可能的报酬与风 险：第三阶段为决策阶 段，即评佔各种报酬与 风险。 投資暫竽 :Pyhrr等人（1989） $ Real Estag InvcstmeiU卩27 |^^^卜段主要是投资报酬与风险的界定,首先要 季个人的投资哲学与投资原则（在什么状况下 鹼亵资或愿意投资），并建立个人的投资目标 議厕;使自己的利润达到最大。 一界定自己的投资行为的意义，即在什么状况下，自己应做何种决定，此即一种策略。这种策略的「•目的是要使期望利润大于要求利润以进行投资， •反之则不投资。如何确立投资者个人的需求利润 •与最高可能风险，是此策略阶段的重点。 1丿投资策嶙r翊期 /〔工三二—一 二 I . »r | Wrz r/r imV ・ * i ・ 7 ■ 一 一厂 一 J j j .冷 Ur 扫略质（n tHsrnuniiiMirR©riz^H ■ ” 、 • • • • 广；儿;；厂.「「J「〔 ：W「； I 八「二八；衣；； 〕财务与管理资源，对房地产的知识与技术、可及相关本质的搜寻，此外，还决定了投资者可接 题： - 寒或间接介入 — r f哲学中，最重要旳是没贤原则，妳 题考虑投资当时所作的假设，其可行性有多少？风 转手的情况。 1^^）实际现金流量的利得远比税的利得来得重要。 舜耳）须比较分析各种投资方案，也同时比较其假设，以 I判断何者是最佳進择。 ⑸ 须了解实际未来潜在利用及风险，必须以现金流量 孑一佶算；不能凭直觉来判断。 一 「 确的目标。投资者通常有 示，如财务与非财务目标、长期与短期目标、一般性:性目标等。计划和政策就是为达成目标而发展。 茫（1）保值；（2）分散风险；（3）节税；「正常利润；（5）资金获利；（6）退休基金；房子使用；（8）最少资金；（9）快速回收资金；e=s卿润 习衣据上述目标，投资者可定出自己的投资方向并写下各相关 匚目标：（1）短期或长期目标；（2）财务或非财务目标 「（3）须清楚自己投资目标的优先次序。 一）财务帧（下列所殛值仅作参若用） 1 •利润方面 （1） 现金对现金之利涧率，例勺助砂 （2） 房地产増值率」»6-Sz （?）内部报酬率至少2血 （4）［争现值NPV＞0 2 •风险方面 （1） 损益平衡点（Break- even Point） ＜ （2） 债务保障比率（EfebtCo^i^eRatio） = （ i争收人债务）＞1.2 （3） 杠杆比率（Leveage Ratio ）=（贷款/价格）＞ 臊守者须＜ 80x ＞ 投机者須＞9% （4） 所有自有资金须5年內收回（^ack Fteriod） 3 •利润号风翻合 （1） 年租金指数（GRM）二（伴租金）＜ 6 （2） 公寓租金351 OOOforp （3） 购物中疲租金90元埒 1’房地产造型、面积、刘 结构等考量 2•邻里环境之区位因素 3 •投资者偏好 憶外计划 ,是当原始计』『没有出现预期结 曲勺应变计划，其特别在房地产的投资资金周转上 策(Mvestment Policy) ■屋为策略的指导纲领并控制计划的执行。其功用在于过滤 ［减少一些可能方案的考虑。 I •立家略分析(Strategy Analysis) •在整个投资过程中指导投资者行为的计划与政策。 种不同的投资状况下来衡量可能的报酬与风 藝要的关键是在于分析与衡量的方法。 段包括策略分析、分析技术与方法、资料来 代方案比较等内容。分析方法衡量的是否 軽确，要考虑到时间与金钱的关系及现金流量与 税后财务的问题等。 -•若策略界定得很好，而衡量得不好，或界定得不 —•好而衡量得很好，都可能造成错误的决策使投资 •失败。因此熟悉各种分析技术与方法应是此分析 •三^阶段的重点。 黔阿段:决策阶段（评彳 上投资决策基本上是在评估投资报酬与风险。 躅W虑分析上的技术问题,若某-产品的报酬 险均比另一产品高，将如何选择？或是有多 I产品如何评估选择？或是其间须进行投资组合 _否的决定，或如何进行投资组合，如何选择其 号曇苗在例等。 ■ :•当然评估的结果若值得投资，经济上资金不足， •其投资策略也不可行。所以也要考虑到