房地产项目营销策略调研报告.docVIP

一、成都整体市场研究 2 （一） 2009年一2011年成都房地产发展概况 2 二、项目整体分析 3 （一）项目所在区域宏观市场分析 3 （二）项目概况及主要经济技术指标 3 （三）地块区位分析 3 （四）项目周边配套 4 （五）竞争分析 4 （八）消费者分析 5 （七）项目价值总括 5 三、SWO分析 5 （一）优势 6 （二）劣势 6 （三）机会 6 （四）威胁 7 四、项目定位 7 （一）客户定位 7 （二）楼盘品质 9 （三）物业定位 9 （四）建筑设计风格 9 （五）楼盘形象疋位 9 五、营销整合推广 10 （一）营销目标和战略重点 10 （二）产品和价格策略 10 （三）渠道和促销策略 11 六、总结 11 参考文献 12 致谢 13,… 附件 14…, 一、成都整体市场研究 （一）2009年一2011年成都房地产发展概况 房地产飞速发展的城市化进程。我国城市化进程浩浩荡荡，势不可挡。预计到 21 世纪中叶，我国的城市化平均率将从目前的 46.5%增长到75%左右。目前，发达国家的 城市化率已经达到了 70%-80%目前，我国还有许许多多城市化平均率在 46.5% —下的 城市，我国下一个5年内城市化率的目标是达到50%城市化率每增加一个百分点都离 不开房地产元素的助推。在给力城市化的进程中，一定要做好商业地产。商业繁荣了， 城市化的发展也会随之繁荣起来：反之，城市化进程则容易受阻。 1从全国的市场来看， 成都的房地产市场也会随之更加城市化，更加繁荣。下面就是从政治、经济、文化旅游 等方面来分析成都楼市： 1、 政治、法律、法规 2009年，成都地方性政策较少，政策内容也主要是响应国务院的精神指定的指定 政策执行细则。回顾整个 2009年，房地产金融信贷、税收等对房地产市场的直接性调 控政策较少，只是在年中和年末两次颁布集中发布。这类政策虽对商品房买卖双方的心 理预期产生一定影响，但对楼市的影响却并不明显。贯穿 2009年始终的更多是规范房 地产行业和完善住房保障体系的相关政策， 在楼市回暖的同时，使行业更加健康的发展。 2010年年初，针对房地产行业的政策继续趋紧， 将之前的政策精神进行细化，或上升为 需要严格执行的政策条款。 2、 经济文化发展 2009年，随着一揽子“调结构、保增长、保民生、保稳定”政策措施效果的显现， 成都经济逐步步入回升通道，投资、消费保持平稳较快增长，地区生产总值增速已基本 恢复到地震及金融危机爆发前的水平。2010年，成都的经济增速将继续保持平稳发展， 内需增长将会有所减缓，对外贸易趋紧形势将有所缓解，物价水平保持小幅上扬。 8年 来，我市统筹推进城乡教育均衡发展取得了明显成效：义务教育高水平发展。 2010年, 全市小学入学率100%初中毕业生升学率95.16%、初中适龄儿童入学率 99.77%。职业 教育学生技能水平显著提升一一2010年，全市中等职业学校招生 9.86万人，职普比达 到5.8 : 4.2，毕业生就业率达到 98%以上。 3、 第二、三产业 2011年市统计局公布了 1〜9月成都主要经济指标在西部城市中的排位情况，成都 实现地区生产总值5009.4亿元，居第2位，占11个西部中心城市（未包括拉萨，下同） 陈俊：《楼市风声》，北京中信出版社 2011年版，第3页 经济总量的 21.4%，其中，成都第一、二、三产业分别实现增加值 272.5 亿元、 2287.7 亿元和 2449.2 亿元，总量分别居第 2 位、第 2 位和第 1 位 4、GDP 成都市政府新闻办发布了 2009 年成都市经济运行情况， 2009 年，全市实现地区生 产总值 4502.6 亿元，比上年同期增长 14.7%，增速提高 2.6 个百分点； 城市居民人均可 支配收入 18659 元，增长 10.1%。尽管经历了金融危机，成都企业家信心指数呈现了回 升趋势。从行业指数来看，企业家信心指数回升幅度较大的是房地产业和建筑业。 二、项目整体分析 （ 一 ） 项目所在区域宏观市场分析 2011 年，成都金牛区房地产市场普遍存在房价下降的情况。 但是，从人口结构和城 镇化进程角度看，我国现阶段住房需求并存养老需求、概述性需求和刚性需求，住房需 求总体旺盛具有客观性。 城西金牛区区域 2009 年共成交 355.01 万方，环比上升 105.8%。再根据房地产市场 运行景气分析，预计 2012 年房价持续下降的可能性较小。房价保持基本平稳发展的可 能性较大，预计城西区域将在未来的两年内年继续升温。 经济：经济呈稳定增长态势，通货膨胀压力不减反增 政策：央行调控监管持续收紧，保障房产建设持续加速 市场：典型城市成交持续下降，房价优惠持续放大 贷款：开放贷款、个人住房贷款被压缩，首付 4 成 企业：房地