别墅项目前期物业管理服务方案.doc

PAGE 别墅项目前期物业管理服务方案 第一章 项目概况 丽江束河“天域阳光”由丽江鼎业房地产开发经营有限公司开发的产权式高端别墅项目，位于丽江市郊区西北部、紧邻束河古镇，占地127.78亩。环境优美、交通便利，北距玉龙雪山仅20余公里，南距大研古镇约4公里。该项目规划净用地面积85187.09㎡，总建筑面积43926.09㎡，停车位199个，住宅199户，容积率0.538，建筑密度22.40%，绿地率38.15%。 第二章 管理服务思想 一切从住户的实际需求出发，在物业管理中体现以人为本，服务至上的原则。通过全方位管理、多反面服务，在为住户创造一个温馨、和谐、优美的居住环境的同时，公司凭借自身的资源优势，把天域阳光小区打造成为一个安全温馨舒适的高档别墅住宅区，树立鼎业在丽江同行企业中的良好品牌形象。 第三章 物业前期介入方案 一、物业前介的作用 物业前介（物业管理早期介入），是通过物业管理各专业人员参与该项目的可行性研究，从物业管理角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和物业运营提出建设性意见。 物业企业通过项目前介，还可以更好地理解和认识项目的内在特点，对项目的施工建设、设计变更、隐蔽工程情况、设施设备条件，甚至包括缺陷等，都有一个完整的了解，对于今后的有效管理具有极大的价值、对于项目的长期稳定管理并持续保证品质具有重大意义。 一些大型、复杂的项目，疏漏和考虑不周之处在所难免，虽然“建筑是遗憾的艺术”，然而这主要是指我们“永远期待下一个更完美的作品”，而有些无可挽回的“硬伤”，对于项目的品质将会是致命的缺陷，导致的直接损失和隐性损失无法估量。通过物业前介，物业公司作为物业管理、使用人的角度，结合自身的经验和专业能力，可以起到拾遗补漏、优化完善的作用，最大限度地减少失误。 二、物业前介顾问服务方案 （一）项目规划设计方面 开发建设方需组织项目说明会，会同所属项目、设计、工程、营销等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问，物业可针对本项目总规划的以下几方面一周内提出建议或意见： 1、整体规划； 2、物业管理用房的地址、面积及配套设施要求； 3、社区交通组织及出入口设置要求； 4、公共配套设施的配置和使用功能要求； 5、智能化设备配置和使用功能要求； 6、设备设施的选型； 7、绿化景观的设置要求； 8、给排水配置和使用功能要求； 9、强/弱电配置和使用功能要求 10、消防配置和使用功能要求； 11、结构使用功能要求； 12、外围周界； 13、道路； 14、车辆停放； （二）项目竣工、交房阶段 1、可在本项目竣工验收前，协助进行工程质量初验，并分项提出验收报告和整改建议报告。 2、通过参加各类设施设备的选型、安装、调试等，条件成熟后进行测试、验收。 3、项目通知交房之日起2个月内，根据物业管理情况和业主反馈情况，对本项目的整体规划、产品设计、工程质量及改进措施等方面提供专项的评价和建议。 4、在本项目正式交房前2个月，提前筹建物业管理处，做好配合开发商交房的准备工作。 5、逐步验收、接管物业公共区域和设施设备。 三、物业前介的具体实施 1、物业前介服务属于有偿服务。在物业前介的各个阶段和环节中，涉及大量具体工作，并具有较强的专业性，物业公司需要投入大量的人力、物力，其通过多年积累的经验、教训和实践、总结的成果，是物业公司的无形资产。 2、物业前介属于专项委托服务，需要根据双方的需求和意愿，签订具体的前介委托顾问服务合同，按照市场化的原则和实际需要提供的服务内容、要求等，进行具体的约定。 3、物业前介需要双方、或各方通过完善的协调配合体系，才能保证服务的效能最大化，要求双方在确定前介服务意向、商订合同和具体履行之前，进行专门的沟通，明确相关对接部门、各方责任义务、沟通渠道、落实办法等。 第四章 后期综合管理服务方案 一、总体模式和思路 1、高度一体化 所谓高度一体化，就是要求把整个项目包含的所有物业类型、业态等，纳入统一的整体管理框架之内，主要体现在：实行相对独立的物业经理负责制，组织机构不分离、统筹安排无遗漏、整体形象相一致，注重安全有保障，以及“酒店化”高品质服务无差别。 2、中心指挥控制，品管体系完善 建立以物业管理处为核心的管理和服务体系，设立客户服务中心、综合维修班、保安队、保洁班、绿化班等专业化职能班组，由客服中心统筹调配和协调日常工作，并负责记录、追踪、落实管理处安排的各项工作和客户投诉，以及对客户进行回访、调查，确保各项管理和服务的品质。 3、区分类型性质，实行模块管控 在一体化管理的原则下，分别针对各自特性和具体要求，在具体管理服务中，实行有针对性的模块化管理，以满足不同物业类型、不同业主和使用人、以及开发建设与物业运营方的不同需求、特性等，既保证管理服务的统一性，又