物业催交欠费流程.docVIP

一、 项目催费流程： 进度 项目名称 当月收费 发缴费通知单 第一轮催费 贴催收通知单 第二轮催费 电话催费  备注 保安员发放缴费通知单，统一插入楼下信箱 保安员将通知单贴在业主入户大门钥匙孔上方并用手 机拍照，远景包含门牌号一张，近景通知单内容 张贴时，注意要在业主家防盗门外距离楼门号下面 处，拍照时要清晰体现，拍照后以影印件保留存档，并及 时填写《物业费催收记录表》。（注：张贴催费通知不需 工作人员合影），以便后续作为诉讼时效中断证据提供。 管理处前台将拨打过的每户业主电话所回馈的情况， 详实、全面、准确的记录在《物业费催收记录表》中。需 要跟进和进一步协调追缴的业主，需将全部跟踪记录填写 在《物业费催收记录表》中，以“周”“月”为单位进行 统计检查，按月归档，并将统计数据信息上报管理处。 （注意：项目人员需每月定期去电讯公司打印上月催收电 话记录，并加盖电讯公司业务章）  时间节点 每月 10 号 每月 19 号 每月 21-24 号 第三轮催费  秩序部、前台 财务入户催缴  队长在业主下班后（一般晚饭后）上门催费，对仍然 选择暂时不交管理费的了解欠费原因并引导业主填写详细 原因并签收通知单，及时填写《物业费催收记录表》  每月 25-28 号 第四轮催费 财务催缴 第五轮催费 主任，工程上 门催缴 发放 / 邮寄催费 第六轮催费 通知单  管理处财务人员跟进上门催费反馈的情况，跟进上门 催缴、做好统计，及时填写《物业费催收记录表》 管理处主任及工程人员，根据财务跟进的催费反馈情 况与业主沟通，反复上门催收并签字，及时填写《物业费 催收记录表》 发送函件的内容（包括但不限于户数、费用预算、物 业费欠缴数据，确保业主楼门号、欠费金额、欠费时间、 滞纳金金额、缴费方式等），待公司法务并加盖公司公章 / 联系律所盖章。寄送后填写《物业费催收记录表》。注： 邮寄函件盖章原件，公司需留存复印件邮寄回单存档、照 相、在特快专递的内件品名中注明：业主欠费明细 寄送 3 日后，项目人员需按投递存根上的条码上 EMS 网站打印凭据邮局盖章，确认业主是否收到函件，项目保 留发送存根及打印凭据．以便后续作为诉讼时效延续证据 提供。  每月 29 号至月 底 下月初 累计金额 2000 元 第七轮催费 发律师函，突 出拖欠物业费 的法律后果 第八轮催费 诉讼  在发放律师函限定的时间内仍然未交费的，在小区内 次月初 采取不记名公示警示业主 专职律师 备注： 除历史欠费业主外，新增欠费业主建议从欠费第三个月开始搜集催缴欠费证据。 二、 诉讼准备材料 我们在日常的物业管理服务中，要始终保持较高的法律意识，注重做好各种文字，图片，实物，等有效证据的建立和保存，比如，保留好有关的合同、协议、通知、通告、整改通知书、物业管理费催缴函及张贴拍照、业主欠费原因说明书、各种工作记录、向相关行政主管部门提交的报告单等等这些都是法庭上有力的证据。 发催缴函的时候一并附上欠费原因说明单，通常当时大部分业主都会如实填写，因为那个时候还未涉及到诉讼的问题，这样我们既可以准确了解业主不交费的原因，又获得了有效的证据。 诉讼清欠详细资料： 欠费明细表（房屋面积、单价、欠费起止日期、滞纳金具体数据和计算标准等） 业主资料（接房 / 入住资料签收表、钥匙签收表、业主情况登记表、业主入住合约、身份证复印件、与业主签订的委托物业服务合同、前期物业管理服务协议及承诺书等） 曾经缴费证明 业主房产信息查询资料 书面催收物业欠费的证据材料（催缴管理费通知及邮寄回单、关于催缴管理费的律师函及邮寄回单等形成完整的证据链） 三、 欠费原因： 一是不知情 : 指业主未认真阅读相关的物业服务合同和文件，记不清具体的缴费时间。主观上不存在不交的想法，只是由于各种原因而暂时未交。 二是不当抗辞 : 指业主以非物管企业原因造成其合法权益受侵害为由拒交物业费。这种情况比较普遍， 业主往往不区分相关的法律关系，只要发生与房子及居住有关的问题，就认为是物管公司管理的问题。 如业主入住后，外墙渗水而导致其装修损失，业主找物管公司赔偿，物管公司不赔，业主就拒交物业费；又如业主因楼上洗手间渗水（楼上业主装修时破坏了防水层），找物管公司索赔未果，于是拒交物业费；再如业主因有线电视常出现故障，收视费是交给物管公司（代收代缴）为由，拒交物业费。 三是恶意拖欠 . 四、 催缴注意事项： 了解业主基本情况及思想动态 必须在催缴前先了解其单元是否存在历史遗留问题。 基本情况：工作单位，受教育情况，家庭组成情况，籍贯及车辆等财产情况思想动态：拖欠物业管理费原因，对物业管理企业的态度等 对业主进行必要的知识讲解 对物业公司与开发商之间的关系解释 讲解物业管理企业的职责及物业管理方面的有关规定缴纳物业管