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商业管理概述 2011年7月 第一章 商业地产 1.1 对商业地产的理解 1.1.1 商业地产的概念 广义上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住 性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务 业经营场所等。 狭义上讲，专指用于商业经营用途的物业形式， 包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等。 1.1 对商业地产的理解 1.1.1商业地产的概念 商业地产既不是商业，也不是地产，是以 租金为现金流来源的长期不动产投资，是十分复 杂的综合性产业，国外商业地产归类于金融类行 业。 1.1 对商业地产的理解 1.1.2 商业地产开发的特点  现金流稳定  资产升值高  门槛高  风险大  管理难 1.1 对商业地产的理解 1.1.3 商业地产与住宅地产开发的差异  开发理念  资金回收  市场需求  开发过程 1.2 商业地产的产品形态  商业服务业经营场所  写字楼  酒店  商务公寓  会议中心 1.3 商业地产的价值 1.3.1 从开发商角度分析  持续式收益  增值式收益  溢价式收益  金融属性 1.3 商业地产的价值 1.3.2 从社会贡献角度分析  创造就业岗位  持续增长税收  拉动区域经济  公众服务设施  改变城市环境 1.4 商业地产开发的主要环节及核心竞争优势  项目选址  规划设计  开发建设  订单招商  后期运营  核心竞争优势商业管理（招商、经营） 1.5 万达商业地产的发展 1.5.1 第一代单店 模式、特点 1.5.1 第一代商业地产 也称为单店，是万达集团早期开发的产 品，业态整合在一个单体建筑内，总面积5—6 万平方米。代表作有长春万达商业广场、青岛 万达商业广场、南京万达商业广场等。 长沙万达广场 济南泉城路万达广场 长春重庆路万达广场 南昌万达广场 南京新街口万达广场 青岛台东路万达广场 1.5 万达商业地产的发展 1.5.2 第二代组合店 模式、特点 1.5.2 第二代商业地产 也称为组合店，是万达集团2003—2005年 间开发的产品，由多个单体店组成，总面积 10— 15万平方米，内含百货、超市、影城等六 到十种业态。代表作有天津万达广场、南宁万 达广场、武汉万达广场等。 武汉万达广场 南宁万达广场 沈阳太原街万达广场 哈尔滨中央大街万达广场 大连万达广场 天津万达广场 1.5 万达商业地产的发展 1.5.3 第三代城市综合体 模式、特点 1.5.3 第三代综合体 HOPSCA 也称为城市综合体，是万达集团2004年以后 开发的产品，总面积在30万平方米以上，其中包 括购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业 态。代表作有北京万达广场、上海万达广场、宁 波万达广场、成都万达广场等。 HOPSCA的含义  H （Hotel）酒店  五星、超五星级酒店  O （Office ）写字楼  甲级写字楼及标准写字楼  P （Public place）公共空间  一个或者几个城市公共活动广场  S （Shopping mall ）购物中心  由百货、超市、家电及服装专卖店、室内步行购物街等组成  C （Culture recreation）文化娱乐休闲设施  由电影院、量贩KTV、电玩城、网吧、酒吧、特色餐饮街、  健身中心、洗浴等组成  A （Apartment ）公寓 北京CBD万达广场 项目位于北京中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中 心，坐北朝南，总建筑面积约50万平方米，其中商业和五 星级酒店面积2