鹏程时代价格定位建议报告.pdfVIP

1 鹏程时代 价 格 定 位 建 议 报 告 2 前 言 房地产的价格定位必须兼顾房地产商的开发利益和市场消费能力，过 低的价格会损害开发商的利益，但价格过高，会造成有价无市的状况，销 售局面则更加被动。 根据业界一贯的经验和原则，我们认为恰当的价格定位是建立在对项 目自身条件透彻的分析和对项目同类可比竞争物业进行细致参照比较后得 出的，在对周边物业分析比较的时候，我司尽量采用客观、科学的数据对 其进行量化考核，对所有数字都由集体讨论后落定。我们用平衡权重的方 式对其中可能具有主观因素的部分进行离散。 以下是鹏程时代可比竞争项目的比较情况和价位分析。 3 一、 典型可比竞争项目情况分析 弘业俊园  位置 武昌丁字桥路 99 号  规模 27 层塔式建筑，总建筑面积 84000 ㎡，共三栋 27 层，其中裙楼三层， 商场建筑面积 14000 ㎡，住宅建筑面积 60000 ㎡，160 个车位，带空中 花园，简易会所,容积率为 7.1，每栋内设 2 部电梯，每层 8 户  价格 2160—3490 元/㎡、均价 2700 元/㎡，折后均价 2461 元/㎡。  户型 一室一厅 37.53 ㎡,共 162 套，每层 2 套，各栋相同  销售情况 小户型销售良好，九层以下基本售磬  户型评价 朝向不好（全朝北），均为异型房，非封闭阳台，通风不好，采光较差 ， 塔楼间距 25 米左右  形象包装 售楼部风格现代简约，但细部处理不到位，比较粗糙，欠精致。 现场包装一般，形象墙较好，无导示系统 4  广告宣传 《楚天都市报》  主打广告语 EQE E ：Easy Q：Quick E ：Enjoy  目标客户 投资客户  开盘时间 2003 年 3 月 22 日  入伙时间 2004 年 5 月  开发商 湖北泓业房地产发展有限公司  总体评价 本项目非纯粹小户型项目。大户型与小户型配比为 4 ：1。有一定的价格 优势。 金色未来  位置 汉口京汉大道黄石路 952 号  规模 5 26 层单体建筑，4 层裙楼，四楼会所，40 个左右车位，内设 2 部电梯， 每层 14 户  价格 2200—2600 元/㎡，均价 2400 元/㎡  销售情况 销售良好,九层以下基本售磬  户型评价 室内有一根柱,不便于装修与分割  形象包装 售楼部包装差  开盘时间 2003 年 10 月  入伙时间 2004 年 6 月  开发商 武汉住宅投资有限公司  总体评价 楼盘外立面形象较差 东方时空  位置 汉口江汉北路 77 号 6  规模 28 层单体建筑，总建筑面积 2300 ㎡建筑高 99 米，泛会所面积 2000 ㎡， 星空咖啡会所 500 ㎡，218 户，车位在对面修建，内设 2 部电梯，每层 10 户  价格 2020--2960 元/㎡，均价 2500 元/㎡  户型 一室一厅 47.02 ㎡无阳台 54.7 ㎡有阳台  销售情况 3 月 2