中级财务会计课件 第九章 投资性房地产.pptVIP

* 第九章 投资性房地产 * 本章学习目标 通过学习本章： 1、熟悉投资性房地产的性质及范围 ； 2、掌握投资性房地产取得成本的确定 ； 3、熟练掌握成本计量模式和公允价值计量模式的应用 ； 4、清楚投资性房地产转换的会计处理 ； 5、了解投资性房地产的后续支出与处置 。 * 案例导入 张江高科（600895）主营业务为物业经营，在园区内建造了大量的厂房和办公用房，房产租赁情况良好。公司拥有的物业规模将达到65万平方米以上，相关机构研究表明，按照公允价值法的市价重估，公司房地产重估价值增值约40亿元。《投资性房地产》准则的实施，无疑使其会计报表中所反映的资产价值更加符合实际。 * 第一节 投资性房地产概述 * 一、投资性房地产的性质 投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括土地使用权和建筑物。 二、投资性房地产确认条件 1、该投资性房地产包括的经济利益很可能流入企业； 2、该投资性房地产的成本能够可靠计量。 * 三、投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权(计划用于出租而未出租的不属于)； （2）持有并准备增值后转让的土地使用权(闲置土地不属于)； （3）已出租的建筑物。 下列各项不属于投资性房地产： （1）自用房地产(固定资产或无形资产)； （2）作为存货的房地产：适用《存货》，销售收入适用《收入》； （3）企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用《建造合同》。 * 第二节 投资性房地产的初始计量 * 投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应按照成本进行初始计量，与固定资产的取得相同。 投资性房地产的成本一般包括取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实际发生的各项必要的、合理的支出，如购买价款、土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用等。 * 一、外购的投资性房地产 企业外购房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 如果外购的房地产部分用于出租或资本增值、部分自用，用于出租或资本增值的部分可以单独确认为投资性房地产的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行分配。 * 例：欣欣公司从市场购入写字楼计划对外出租，购入写字楼实际支付各项款项5000万元，写字楼经验收交付租入方使用： 借：投资性房地产 5000万 贷：银行存款 5000万 * 二、自行建造的投资性房地产 企业自行建造的房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出，不计入建造成本。 * 【例如】企业自行建造一幢厂房，准备对外出租。其建造成本为750万，厂房建好后又发生50万的装修费，款项全部以银行存款支付。 借：在建工程 800万 贷：银行存款 800万 借：投资性房地产 800万 贷：在建工程 800万 【例如】企业对该厂房进行维修，共发生支出5万元，该支出全部以银行存款支付。 借：其他业务成本 5万 贷：银行存款 5万 * 第三节 投资性房地产的后续计量 * 投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值模式两种。 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一个企业只能采用一种后续计量模式，不得同时采用两种计量模式进行后续计量。 * 一、成本模式 企业选择成本模式计量，就应当对其所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量。 计提折旧，类似于固定资产的计量方式。 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧 存在减值迹象的，按资产减值有关规定处理。 借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备 * 二、公允价值模式 1、采用公允价值模式的前提条件 在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，可以采用公允价值模式。即同时满足下列条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 所在地，通常指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。 （2）企业能够从活