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第3章 房地产统计数据的描述 第3章 房地产统计数据的描述 2009-12-24 3．1 总量指标与相对指标 3．1．1 总量指标 1．总量指标的概念 总量指标是统计资料经过汇总整理后得到的反映总体规模和水平的总和指标，其表现形式是具有计量单位的绝对数。 总量指标数值大小的受总体范围大小的制约。总体范围大，统计指标数值就大，反之，则小。 是分析现象总体的起点，是基础性数据。 派生出其它的分析指标。 2．总量指标的种类 （1）按总量指标所反映现象的内容不同，可分为两类： 总体单位总量是指所研究总体中所有总体单位的个数。如：城市的人口总数，房企个数，竞争对手个数等。 意义在于说明一个总体的基本规模。 总体标志总量是指所研究总体中某一特征的总数量。如特定商品房的市场需求总量，公司的销售额等。 意义在于说明总体某一个体特征的总水平。 （2）按总量指标所反映的时间状态不同， 时期指标是反映现象在一段时间内的总量。 如公司某年商品房销售总额，特定时期企业广告的投入额等。 时点指标反映的是现象在某一时刻上的总量。 如人口总量，行业竞争者总数等。 时期指标和时点指标的特点 时期指标数值的大小与时期的长短有直接关系，各时期数值可以直接相加，其资料搜集要通过经常性调查取得。 时点指标数值的大小与现象活动过程的长短没有直接关系，各时点指标数值不能直接相加，其资料搜集是通过一次性调查来完成的。 （3）总量指标按计量单位的不同： 实物量指标是根据事物的自然属性和物理属性单位计量的统计指标。 它使用的计量单位有自然单位、度量衡单位、标准实物单位等。 价值量指标是以货币作为价值尺度计量社会物质财富或劳动成果的统计指标。 劳动量指标是以劳动时间作为计量单位的统计指标，一般用工时、工日表示。 3．总量指标的计算 （1）直接计量法：直接计数、点数或测量后，将其计算。 （2）推算和估算法。 因素关系推算法：是利用社会经济现象的各个影响因素之间的关系，根据已知因素来推算未知因素的资料的方法。 销售额＝平均单价×销售数量 利润率＝利润 / 销售额 比例关系推算法：是利用各种相关资料的比例关系进行推算的一种方法。 某企业市场占有率5%，已知当年市场总量为50万套，则该企业销售量为2.5万套。 平衡关系推算法：是利用各种平衡关系来推算未知指标的方法。 期初库存＋本期完工量＝本期销售量＋期末库存 估算方法：运用抽样推断的方法估算总量指标（6章）。 3．1．2 相对指标 1．相对指标的概念和作用 相对指标也称相对数，是用两个有联系的指标进行对比的比值来反映现象数量特征和数量关系的综合指标。 主要作用： （1）说明总体内在的结构特征，为深入分析事物的性质提供依据。市场占有率 （2）现象的绝对差异抽象化，使原来不能直接比较的总量指标可以进行比较。各组的人均生产率 （3）对指标说明现象的相对水平，表明现象的发展过程和程度，反映事物发展变化的趋势。发展速度 相对指标的表现形式 相对指标的具体数值大多采用系数（倍数）、成数、百分数和千分数等表示。 也可表现成有名数的、用复合单位表示。 如住宅小区的商业网点密度可以用每个商业网点服务的人数（人/个）表示； 也可用住宅小区的人均网点数（个/人）表示。 2．相对指标的种类 （1）计划完成相对数 计划完成相对数也称计划完成百分数，它是将某一时期的实际完成数与同期计划数进行对比，反映计划执行情况的相对揩标，一般用百分数表示。计算公式如下： [例1] 某房地产公司某年计划商品房销售额为16000万元，实际完成15300万元，则计划完成情况相对指标为： 对于计划完成程度的评价，实际完成数超过计划好，还是低于计划好，这要根据计划指标的性质和内容而定。 在经济现象的分析研究中，计划任务数不仅可以用总量指标表示，而且可以用相对指标和平均指标表示。当计划指标为相对指标时，其计算公式为： [例2] 某房地产公司某种商品房单位成本计划规定比上期降低7%，实际单位成本比上期降低8.5％，则其计划完成程序为： 这个指标就是超过计划为好。 （2）结构相对数 结构相对数是总体内某一部分数值与总体全部数值对比的比值，反映总体内部的构成和类型特征，一般用百分数或系数表示。 结构相对数不应等于或大于100%，各应等于100%。 ［例2］ 表3-1 某市房地产市场竞争者基本结构 （3）比例相对数 比例相对数是总体内某一部分数值与另一部分数值对比所得到的相对数，常用系数或倍数表示。计算公式为： [例3] 某房地产开公司一个新的开发项目中，可销售建筑总面积为320500，其中，普通小高层面积为308205，联排别墅面积为12295，普通小高层面积与联排别墅面积之间的比例为： （4）比较相对数 比较相对数也称静态相对数，它是