7、商业地产投资风险与机遇(2013)11.18.pptVIP

3、单中心广场，视线开阔 客人可看到70个业态业种 快速理解和接受商场。 4、先招商再建房 万象购物公园根据商业经营规律策划好的建筑规划设计图纸： 截至2013年底招商超8万方（订单物业）， 2014年中17万方全部招满， 提前一年作好准备（2015年中开园）。 一个懂商业、负责任的商业地产运营商必须做到： 招满商家后才售商铺。 万象购物公园招满商家后才售少量“合格”的商铺，回馈社会。 (合格商铺的定义：内涵：用来挣钱的场所 外延： 混凝土围屋 装修及商品 交易环境及顾客氛围) 5、弱化购物，降低比例，丰富和补充城市市民第二居所各功能要求。 万象购物公园购物比例少于25%，、、、 购物类面积少于4万方. 商业地产投资风险与机遇 主讲人：肖庆强先生 2013年11月18日 温暖的阳光、树草的气息、婀娜多姿飘逸的杨柳、湖面微风荡漾、青铜艺术塑象，无不反映自然之美好，这就是翠湖公园。 然而，万象购物公园有大师的雕塑，更能超自然地成就无以伦比的世外桃源商业。 随着中国城市化的进程，房地产的疯狂发展，在这么多年的房地产职业生涯中，对于日照和绿化率之规范是首先要考虑的问题，最后越来越发现，阳光是很贵的，緑化是很难得到的。 铜陵有＂天井＂：上通天，下通海。 安徽九华山，香飘佛国，经常天降祥云。 神州大地，天降五谷，丰衣足食 今天，天降万象购物公园，何因？ 1、铜陵商界传言：铜陵商业不过三 2、安微商业地产之过度疯狂 3、中囯商业地产难上难，成功率极低 由于万象购物公园遵循商业天规地律，构思于大道，成就于大法，不来自铜陵、不诞生于安徽、不出自神州，而是顶天立地，惊天动地、从天而降。 先讲几个商业常识 1、何为商业地产？ 何为商铺? 商业地产基本概念和常识 1)商业地产开发是由建筑和艺术、社会和形象， 统筹和效益等多方面整合的长期社会活动。 2)商铺的定义： 内涵：用来挣钱的场所 外延： 混凝土围屋 装修及商品 交易环境及顾客氛围 2、和谐共赢实质 项目产业链关联人受益 3、商业地产主要风险来自哪里？ 市场还是竞争? 疯狂的结果:优胜劣淘！！！ 万象购物公园是全球商业首创模式，没有竞争对手。 4、超大规模不经济 （适者生存、适宜经济） 以万达文化城和 三、四线城市超级商业大盘蕴藏巨大风险 5、商业地产之魔咒 二十多年前我进入商业地产时，我的启蒙师傅告知我： 你爱你的朋友吗？叫他去做商业地产，投资经营商铺，让他挣得盆满钵满！ 你恨你的朋友吗？叫他去做商业地产，投资经营商铺，让他亏得屁滚尿流！ 涉足商业地产＂十赌九输＂ 不论开发商还是商铺投资经营者 涉足商业地产就等于进入雷区，没被炸死活着出来的没有几个 雷区一：规模过大，城市人口无法承载（三线城市单项目购物类商业总量超5万方） 雷区二：人流动线复杂，客户重复逛与漏逛并存，降低了商业机会。 以明发商业广场为代表，目前99%的商业地产均是如此。 雷区三：视线窄（所有围合式、多中心商业综合体），无法实现诱导消费 雷区四：先建房后招商 “筑巢引凤”是走一步算一步，必败无疑。 雷区五：购物业种过半 电商网购已冲击零售商 雷区六：品牌档次定位不当 过高、过低、过乱、过散均不能成功。 雷区七：品牌同质化 恶性竞争，艰难度日。 雷区八：返租+回购（回购之＂谎言＂） 开发商承偌: 返租十年,年回报率为10%，十年后可原价回购。 好大的诱惑哦？投资者有保障，无风险…??? 投资者认为：开发商低息贷款，真聪明…???（其实，内心里认为是狡猾） 真是这样吗？ 例如： 投资者：买100万元商铺。 开发商：收100万元。 付完全成本70万元 （地价、建安、各种税费、管理费、财务费等等） 剩30万元。