办公文档方远.喷鼻榭水岸房地产开辟策划和经济剖析课程设计.doc

长 沙 学 院 课程设计说明书 题目 方远.香榭水岸住宅小区开发与经营策划书 系(部) 土木工程系 专业(班级) 工程管理08房产1班 姓名 涂颐芳（任务一）周勇（任务二）朱远帆（任务三） 学号 2008112118 指导教师 袁医娜、刘建平 起止日期 2011年10月31日-11月13日 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、项目总体环境分析（涂颐芳） 1 1.1项目用地周边环境分析 1 1.1项目用地周边环境分析 1 1.1.1项目土地性质调查 1 1.1.2项目用地周边环境调查 1 1.1.3地块交通条件调查 1 1.1.4周边市政配套设施调查 2 1.2区域市场现状及其趋势判断 3 1.2.1宏观经济运行状况 3 1.2.2项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 6 1.2.3项目所在地房地产市场总体供求现状： 8 1.2.4城市板块格局及优劣势比较 9 1.2.5项目所在地商品住宅平均价格走势 10 1.2.6商品住宅客户构成及购买实态分析 10 1.3土地SWOT（深层次）分析 11 1.3.1项目地块的优势 11 1.3.2项目地块的劣势 12 1.3.3项目地块的机会点 12 1.3.4项目地块的威胁及困难点 13 1.4项目价值分析 13 1.4.1商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 13 1.4.2项目可实现价值分析 22 1.5投资风险分析及评价 23 1.5.1项目风险性评价 23 1.5.2资金运作风险性 24 1.5.3经济政策风险 24 1.5.4提出符合项目实际的风险规避措施 25 二、项目规划与营销（周勇） 25 2.1项目总体规划 26 2.1.1项目地块概述 26 2.1.2项目地块情况分析 27 2.1.3建筑空间布局 29 2.1.4道路系统布局 30 2.1.5绿化系统布局 31 2.1.6公建与配套系统 32 2.1.7分期开发 35 2.2建筑风格定位 35 2.2.1项目总体建筑风格及色彩计划 35 2.2.2建筑单体外立面设计提示 36 2.3主力户型选择 38 2.3.1项目所在区域同类楼盘户型比较 38 2.3.2项目业态分析及项目户型配置比例 39 2.3.3主力户型设计提示 39 2.3.4商业物业户型设计提示 41 2.3.5 室内空间布局装修概念提示 42 2.4景观策划 44 2.4.1项目周边环境调查和分析 44 2.4.2项目总体环境规划及艺术风格构想 44 2.4.3项目各组团环境概念设计 45 2.4.4项目公共建筑外部环境概念设计 46 2.5公共装饰材料选择指导 47 2.5.1项目周边同类楼盘公共装饰材料比较 47 2.5.2本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思 48 2.5.3项目营销示范单位装修概念设计 48 2.5.4项目营销中心装修风格提示 51 2.5.5住宅装修标准提示 52 2.6灯光设计及背景音乐指导 53 2.6.1项目灯光设计 53 2.6.2背景音乐指导 54 2.7小区未来生活方式策划 54 2.7.1项目建筑规划组团评价 54 2.7.2营造和引导未来生活方式 54 三、项目营销推广策划（朱远帆） 56 3.1区域市场动态分析 56 3.1.1项目所在地房地产市场总体供求现状 56 3.2项目推广主题分析 65 3.2.1项目主卖点分析 65 3.3目标客户群定位分析 68 3.3.1项目所在地人口总量及地块分布情况 68 3.3.2项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况 69 3.3.3项目所在地家庭情况分析 70 3.3.4项目客户群定位 71 3.4价格定位及策略 78 3.4.1项目单方成本 78 3.4.2项目利润目标 79 3.4.3可类比项目市场价 79 3.4.4价格策略 79 3.4.5价格分期策略 81 3.5入市时机规划 82 3.5.1宏观经济运行状况分析 82 3.5.2项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析 82 3.5.3入市时机的确定及安排 84 3.6广告策略 84 3.6.1广告总体策略及广告的阶段性划分 84 3.6.2广告主题 85