中国基础设施REITs创新发展研究报告.pdfVIP

研报客 研报客 基础资产逐步包含通讯设施、电力配送网络、高速公路、污水 处理设施及其他能产生收入的不动产资产。投资于基础设施资产 且具备 REITs 核心特征的金融产品，在本报告中统称为基础设施 REITs。 中国基础设施在传统投融资模式下，存在投资效益不一、融 资渠道狭窄、资本退出困难等问题，REITs 作为与基础设施特性 高度匹配的创新金融工具，具有盘活存量资产、降低企业和政 府杠杆率、提升资源配置效率、促进金融市场发展等作用，能够 有效发挥市场价格引导作用，改变基础设施领域现有投融资模 式。本报告主要结合海外基础设施 REITs 的发展经验与基础设施 REITs典型案例，对中国推出和发展基础设施REITs产品的适用性、 意义进行了阐述，并展望了基础设施 REITs 的发展前景，提出了 相关发展路径和综合建议。 一、 海外基础设施REITs相关市场发展概况 REITs 起源于上世纪 60 年代的美国，经过不断发展，目前 REITs 在全球近 40 个国家和地区得到快速发展，总市值超过 2 万亿美元。REITs 不动产投资范围包括零售、办公、公寓、医疗 健康、养老、酒店、仓储、数据中心、基础设施等，其中，基础 02 |2019.01 研报客 设施主要包括交通运输、机场、港口、桥梁、通讯、水利及城市 供排水供气和供电设施等。REITs 是以具备稳定现金流的资产、 强制分红、税收驱动、专业化管理等为核心特征的可上市产品。 REITs 产生之初其投资标的主要为传统意义上的房地产，由于 经营性基础设施资产亦具备收益稳定的特点，REITs 或类似产品 在海外基础设施领域亦得到广泛应用，包括美国 MLP（Master Limited Partnership）、 澳 洲 上 市 基 础 设 施 基 金 LIF（Listed Infrastructure Fund）等，印度还专门就基础设施投资信托基金 （InvITs）推出了专项法规。 1.美国市场 1.1 美国基础设施 REITs 背景及现状 美国是 REITs 的诞生地，也是 REITs 运作模式最为成熟、市 场最为发达的国家，其发行的 REITs 产品种类、数量和资产规 模都在全球市场占据主导地位。截至 2018 年 8 月 31 日，美国 共有 271 只上市 REITs ，总市值达 1.19 万亿美元，其中权益类 REITs 共 229 只，市值约 1.13 万亿美元。上市 REITs 持有物业 价值约 2 万亿美元，占全球 REITs 市场规模的一半以上。美国 REITs 的产品种类既包含 REITs 重点投资领域，如写字楼、购物 03 |2019.01 研报客 中心、酒店、公寓、物流、厂房、货仓、医院、养老院、医疗中 心等，近年来也涉及一些创新投资领域，例如无线通讯设施、港口、 收费公路、电力设施、监狱、军事基地等。 图 1. 美国上市 REITs 各行业分布个数和市值比重 (2018 年 8 月 31 日 ) （来源：Bloomberg） 利用 REITs 为基础设施融资，在美国也属于一项相对较新的 尝试。2007 年，美国国税局（Internal Revenue Service）在 给美国电力基础设施联盟的批复函中确认了基础设施可以成为 REITs 的合格资产，这一批复函确立了 REITs 投资基础设施的合 法性。基础设施类REITs的资产主要包括光纤电缆、无线通讯设施、 能源输送管道等。