房地产销售周期消失_深远的影响.pdfVIP

研报客 专题报告—宏观经济 [Table_Title] 房地产销售周期消失，会有哪些深远的影响？ [Table_Rank] 报告日期： 2019 年07 月02 日 刘鸿 资深分析师(宏观、国债) [Table_Summary] 从业资格号： F3034263 ★中国居民新增债务主要来自于房地产销售，已达到很高水平： 投资咨询号： Z0014507 中国居民新增债务主要是来自于房地产的销售。“房住不炒”政 Tel: 86214110 策的出发点，一方面是国内部分城市房价过高，其中可能蕴含 Email: hong.liu@ 着一定的泡沫，另一方面就是居民杠杆率过快上升，表现为过 去几年国内居民新增债务规模的速度远高于美国居民。未来即 便每年房地产销售面积保持相同的规模 （即增速为零），居民新 增的债务规模仍然维持在较高的水平。 ★限制居民新增债务规模将使得房地产销售周期消失： 宏 观 房地产销售面积、房价的环比变动以及新增债务规模大部分情 经 况下是同涨同跌的。对居民的新增债务规模以及房价上涨的限 制，会对房地产销售有很强的抑制。未来房地产销售大概率保 济 持平稳，房地产销售周期将消失。 ★房地产销售平稳，对房地产投资、土地成交和新开工的影响： 房地产投资增速滞后房地产销售增速半年左右。土地成交周期、 房地产新开工周期与房地产销售周期的错位源于房地产去库存 的政策。土地成交的放缓，以及去库存政策力度的减弱，将使 得新开工速度放缓。 ★房地产销售平稳，对信用创造产生的影响： 2008 年到2018 年，中国的信用周期以及债务周期很大程度上就 是房地产销售的周期。2018 年社融的回落以及2019 年社融的回 升与去杠杆政策有较大关系。未来房地产销售保持平稳，在房 地产之外其他的经济增长动能短期之内难以有和房地产接近的 影响。这表明未来的信用创造以及新增债务或将放缓，对于国 债形成利多，而M1 增速将保持低位。股市与M1 增速之间的联 动关系也可能会打破。 ★风险提示： 政策调控力度超预期。 重要事项：本报告版权归上海东证期货有限公司所有。未获得东证期货书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。本报告的信息均来源于 公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正，但文 中的观点、结论和建议仅供参考，报告中的信息或意见并不构成交易建议，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。 有关分析师承诺，见本报告最后部分。并请阅读报告最后一页的免责声明。 3613910:33 研报客 宏观经济-专题报告 2019-07-02 图表目录 图表1 ：中国家庭杠杆率已经达到较高水平4 图表2 ：家庭新增债务规模(美元计价) 中国远超美国4 图表3 ：中国家庭新增债务规模与房地产销售保持同步5 图表4 ：中国家庭新增债务规模主要是银行贷款5