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研报客 哪里的房子涨幅大：以北京为例 嗯啊[Table_Summary] 恒大研究院研究报告 城市规划 专题报告 2019/6/23 导读：我们提出了业内广为采用的标准分析框架：“房地产长期看人口、 研究员：熊柴 中期看土地、短期看金融”。基于上述框架，我们在2019 年4 月研究报 xiongchai@ 告《中国城市发展潜力排名：2019》对全国除三沙市和港澳台外的 336 个地级及以上行政单元的发展潜力进行客观排名。 实习生：姜文镪 在一个城市内部，哪里的房子涨幅大？我们在2018 年8 月研究报告《全 球房价大趋势》中分析了国际主要大都市圈的房价涨幅，发现大都市圈 感谢中国人民公安大学丁宁老师 特别是其核心区域房价涨幅显著高于其他地区。这也符合一般的(核心) 团队的数据支持 地段为王标准。 中国情况是否与此相同？本篇以北京市为例，分析一个城市内部不同地 段的房价涨幅差异，考察其背后的逻辑及影响因素。数据来源主要为 2009-2019 年 3 月底北京市房管局登记的 1336 个新楼盘的成交记录， 2011-2019 年4 月链家统计的53.3 万套二手房楼盘的成交记录。 相关研究： 摘要： 1．《中国十大最具发展潜力城市排名： 2019》 过去十年北京房价涨幅跑赢全国房价和印钞机。1）从新房看，2009-2018 2019-05-24 年北京市新房均价从1.4 万元/平上涨至5.5 万元/平，上涨3.9 倍，远 2 ．《中国城市发展潜力排名：2019 》 2019-04-12 高于全国新房均价涨幅的1.9 倍，高于M2 涨幅的3.0 倍；月成交6000 3 ．《中国住房存量测算：过剩还是短 套是北京新房成交价格走势的敏感值，当成交量持续超过6000 套时，房 缺？》 价大概率上行。2）从二手房看，2011-2018 年二手房均价年均涨幅12.5%， 2018-11-21 4 ．《城市“抢人大战”：高质量发展、 略低于同时期新房均价年均涨幅 12.7%；二手房总价中位数年均涨幅 大都市圈战略和土地财政》 15.8%，低于同时期新房总价中位数年均涨幅18.4%，月成交1.4 万套是 2018-06-07 5. 《中国人口大迁移》 二手房成交价格走势的敏感值，当成交量持续超过1.4 万套时，房价大 2018-07-10 概率上行。3）居民收入和产业发展与区域房价关系紧密。北京市 2018 6. 《全球房价大趋势》 年各区居民可支配收入、三产占比和新房均价相关系数达0.93、0.83， 2018-08-23 7. 《中国人口大流动：3000 个县全景 和新房总价中位数相关系数达0.82。 呈现》 不同区域涨幅差异：城市规划、产业发展、优质公共资源分布、人口流 2018-09-17 入。1）行政区-板块涨幅差异。新房：2009-2018 年门头沟区、昌平
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