2009年房地产企业所得税汇算检查应对.pdf

2009年房地产企业所得税 汇算检查应对 导言  耕地18亿亩,房开商1亿亩;全国3万多家.  10年7.6平米,2006年26.7平米;  98年400亿,2007.6月4.3万亿;  98年159亿,2006年低4251亿;  其中所得税为54亿.行业五之最.  湖南省稽查某市四家房开商销售收入 18亿,却上缴所得税为0.存在”一高一低 一多一少.”    采用实证案例教学、讲座案例教学、 作业案例教学、模拟案例教学方式进行 互动教学。   第一部分：新房地产所得税政策解读  国税发[2009]31号  一.对企业适用的范围做了调整  二.对开发产品预计计税毛利率做了调整  三.对视同销售行为税务处理做了调整  四.对企业年度纳税申报做了调整  五.对计税成本的核算做了调整  六.对委“外”销售佣金标准做了调整  七.对房地产企业税收征管方式做了限制 思考：  问题1、文件38条规定：外资企业 2007年12月31 日前的预售收入，待开 发产品达到完工标准后，也要按照本文 件来结转收入和计税成本。但是具体如 何衔接，说的并不明确。例如：某外资 企业，2007年取得预售收入1000万元 ，按照10%的利润率缴纳税款330万元 ，2008年该企业的开发项目达到完工标 准，如何进行处理呢？  问题2、第三条企业房地产开发经营业务包括土地 的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物 、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发外，其 他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：  （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备 案。  （二）开发产品已开始投入使用。  （三）开发产品已取得了初始产权证明。  问：1、初始产权证明指什么证明？2、“备案合同” 与“竣工证明材料”有何区别？  问题3：房企代收费用如何理解？应征 什么税？企业对于代收费用是纳入价内，还 是作为代收款项处理，能否自由选择？  国税发[2004]69号文件、国税发 [1995]76号、国税函[2007]908号文件）  财税[1995]48号  问题4 ：税务机关维持原计税毛利率 如何应对？毛利率如何表现和计算？  新纳税申报表没有编制税金及附加的 调减项目，因此建议填列在附表5的第 20行。  问题5：自产自用不用视同销售，但对 计提折旧规定了哪些限制性条款？  问题6：成本费用应如何界定？31号 文件的缺陷是什么？企业税收风险是什 么？  文件第12条明确土地增值税可以在税 前扣除，但是仍然未能解决土地增值税 的税款没有收入相配比的问题。   问题7：总可售面积以什么为依据？  第十四条已销开发产品的计税成本，按当 期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程 成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发 产品的计税成本按下列公式计算确定：  可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成 本对象总可售面积  已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售 面积×可售面积单位工程成本  公式中：总可售面积以什么为依据？  问题8 ：产权未定的配套，能否在所得税前 扣除成本？某企业建造一个派出所，耗资300 万元，建成后无偿移交给国家，国家给予补偿 100万元，该派出所为三个成本对象服务，应 当对（300-100=200万元）在三个成本对象 间作为公共配套设施进行分摊，对吗？  税法规定200万元直接在移交当期在所得税 前扣除，实际上是对企业的一种优惠处理，企 业已经为国家作出了贡献，就直接在所得税前 扣除算了。  问题9：31号文规定了向境外支付佣金 10%的比例限制。是否要带扣代缴营业 税？票据有什么要求？  外国机构帮助国内企业销售国内房产