四道街商业地块策划报告课件教案.pptVIP

街区内部感觉 无核心街区式参考项目二：北京朝外SOHO 朝外SOHO的设计理念来自闽西客家环形土楼。建筑内通过合理有效的分割，在每层商业空间都形成了数条“胡同”，分布于商业空间的大量扶梯、楼梯和观光电梯将各层的“胡同”连成一个有机的整体，形成了一个立体的商业街区。 此外朝外SOHO的商业空间和办公区域中中布置了大量的园林景观和开敞空间，总有一些空中花园出其不意地出现在写字楼、商业场所的窗外，移步沿梯可至，疑为置身自然风景之中。 项目名称 朝外SOHO 开 发 商 北京红石建外房地产开发有限公司 项目位置 东至商务中心区50米中轴线绿化带；南侧为商务中心区路；西侧为东大桥东侧路；北侧紧邻朝阳路。 产品形态 集商业，写字楼为一体，由两栋十一层的环状裙楼和一栋二十五 层的主楼咬合组成。两栋环状裙楼之间用18米的露空通廊隔开， 但在每层均有楼梯、扶梯和连廊在水平、垂直方向连接。 规划指标 占地面积： 19975.06平方米 建筑面积： 15万方 商业： 6.45万方 办公： 5.67万方 建外soho总体规划 四道街商业地块概念性策划方案 上海宝钦营销策划有限公司 二零一二年二月 第一部分：地块研究 第二部分：产品定位 第三部分：产品测算 第四部分：参考个案 第五部分：规划建议 目录 第一部分：地块研究 四道街地块规划条件 用地范围 四 至 东至复兴北路、南至丰财二道街、西至第十六中学、北至环城路。 总 用 地 面 积 4.43公顷（66.45亩） 参与指标平衡用地面积 4.22公顷 （63.3亩） 建设控制 用地性质 商业办公用地 容积率 5.0 （折算计容总建面211000平米） 建筑密度 ≤55% 绿地率 ≥20% 交通组织 出入口位置 环城路、南侧规划路 停车 机动车 商业建筑不低于75辆/万平方米标准 非机动车 商业建筑不低于750辆/万平方米标准 市政配套要求 地块中部南北向规划道路（图示阴影部分）在保证相关权益人出行的前提下可以适当改变线形，其用地面积不参与指标平衡 开发要求 规划高端酒店、大型商场各一栋，酒店、商场用于持有，可售部分回笼资金应保证整个项目收支平衡 景观要求 注重环城路、复兴北路的城市景观 四道街地块红线范围图 项目基地现状 项目基地较为方正，目前已经完成拆迁，土地平整。 项目三侧临路，其中： 北侧和东侧紧邻环城路和复兴北路主干道； 南侧是一条规划中的机动车道支路； 项目内部有南北向规划机动车道穿过，将项目分割成东西两个地块。 项目周边现状 项目位于淮海广场商圈北侧。 项目南侧道路对面是在建的和信商业广场，包括6万方综合商业广场和5万方LOFT公寓。 项目东侧道路对面是海宁皮革城和朝阳市场，沿复兴北路南行1公里之内还先后分布着地铁站（规划中）、汽车客运站、火车东站、国美电器、苏宁电器、嘉利商城、白云商厦、蓝天百货等交通和商业配套设施。 项目西南角和项目西侧是较老的居住区，项目高层建筑可以眺望项目西南侧的古黄河。 项目SWOT分析 项目优势： 地块方正，易于规划。 土地已经平整，可以有效加速开发过程。 位于淮海广场商圈，交通便利发达、人流旺盛，适合规划商办产品，潜在需求巨大。 香榭丽花园、和信商业广场前期积累的客户和口碑可以有效促进项目的去化。 项目劣势： 有市政道路从内部穿过，不利于项目人流组织。 周边人流混杂，形象较差。 持有物业增加了项目可售部分的额外成本，项目资金平衡压力较大，项目形态配比需优先保证收益最大化而非规划最合理化。 成本压力较大，导致可售部分售价偏高且回旋余地较小。 产品体量较大，同期市场竞争压力较大，，销售压力较大。 项目机会点： 地铁开通在即，项目辐射力度可沿地铁扩散。 项目位于传统老商业中心淮海广场商圈，和信商业广场已经启动了该商圈向新型高端商务中心的升级换代，项目的面世将有力地呼应和加速这一进程。 产品不受限购限贷的限制，在宏观政策放开前，可以有效吸纳住宅市场的投资客户和受限刚需客户与外地客户。 项目威胁： 由于住宅市场受调控影响，近期有大量在售或潜在的商办类产品面世，加剧了市场竞争。 目前商业、办公市场供应主要集中在古彭广场和东部商圈，其次是人民广场，项目仅有和信商业广场作为呼应，略显单薄。 住宅类产品不会长期受到政策调控，一旦放开，会大量分流潜在投资类和自住类客群。 S W O T 第二部分：产品定位 酒店酒店式公寓 根据政府规划要求，按EXPRESS假日酒店的标准规划30000平方米（地上建筑面积）准五星级酒店一栋。 定位分析 根据项目的用地性质，项目可能的产品形态有酒店、 酒店式公寓、办公和商业四种，各种产品形态根据市场情况、项目规划要求和S