苏州明远酒店项目营销方略提案.pdf

苏州明远酒店项目苏州明远酒店项目 营销方营销方略提案提案  产权酒店 起源 欧美国家进入“中产社会”后出现的一种物业投资和 休闲度假相结合的投资模式休闲度假相结合的投资模式。 通用模式 开发商将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投 资者将客房委托给酒店管理公司统一经营以获取年度客房经营 利润分红利润分红，同时投资者还享有酒店管理公司赠送的同时投资者还享有酒店管理公司赠送的一定时间的定时间的 免费入住权和多种酒店消费的特别优惠。  对产权酒店承购者对产权酒店承购者 （（小业主小业主））而言而言 产产 权权 酒酒 店店 分红型投资产品分红型投资产品  对产权酒店投资商（大业主）而言 运营过程中，产权酒店和经营性酒店具有相同的利弊 利： 弊： •经营得当，成为投资商的优质资产 •前期资金投入较大前期资金投入较大 •年收益基本固定，收益期限长 •收益易受宏观环境影响而波动 •回报率（年净利润率）较高，国际一 •不属于短线投资（3年回收期）行为 般标准12%左右 酒店运营之前，可以一次性收回前期投入，并谋取利润  从收益角度出发 投资商（大业主） 承购者（小业主）  价格临界点 酒 店 店 出售酒店产权 购买酒店产权 营 运 正收益 负收益 收取房价款 支付房价款 前 前 酒 店 店 经营酒店 拥有酒店部分产权 后 营 运 正收益收益 正收益收益  年收益基本固定年收益基本固定 年度分红 等待年度分红 寻找定价的方法 11 产权酒店典型个案分析 22 客户客户意向向价格分析 33 收益回报分析收益回报分析  华东地区当前在售的产权酒店典型个案情况  《莫奈印象》——绿地海怡酒店公寓 地域地域：上海市区上海市区 位置：延安西路番禺路口 投资商：上海绿地集团 酒店管理公司：豪生国际（中国）酒店管理集团 酒店档次：涉外四星级 客房规模客房规模：：约约400400间间//套套 客房建筑面积：51~101平米 产品特色： 全套型服务式酒店公寓  伽利略订房系统伽利略订房系统 销售均价：15000元/平米 业业主收益模式收益模式：收益期为收益期为10年年，前前三年每年年每年8%的固定回报的固定回报，收益分成比例收益分成比例 未定 业主其它权利：每年免费12天的使用权 11 目前销售情况目前销售情况：：未开盘未开盘，预定阶段预定阶段，8080平米以下的套型全部定完平米以下的套型全部定完