北海项目提案.pdf

第一章 市场状况 北海市场在经历了10年前的“大跃进” ，而跌入深谷的惨痛后，于2002年开始逐 渐复苏。北海房地产新格局初显。 （一）、各领风骚三五年——房地产板块分析 1、云南路板块 云南路板块的银龙花园传来停工的消息，原称五月交房的承诺将无法实现；睛 海居的代理销售商合富辉煌退出该楼盘营销工作；碧桂华庭销售停滞不前……云南 路显得冷清寂静。云南路楼市进入到第二季度以来，失去了以往火爆的风光，像是 失宠的孩子。以上例举的几个楼盘出现销售受阻的问题，归根到底主要是与开发商 的实力及策略有关。 有一点值得关注：云南路板块已经初聚了生活居住板块的雏形。随着云南南路 市场的建成并投入使用，周边生活配套设施的日益完善，相信在今后的5年时间内， 云南南路还能风韵犹存。这么比喻是因为，云南路有一个十足的硬伤，散乱的农民 房成为开发商进入的最大障碍。 2、四川路板块 四川路这一楼盘新贵依然兴彩夺目，并且呈现持续升温的迹象。主要是政府方 面推出的政务区带动了整个地块的升温。 北海的旧城中心可以说还集中在北部湾路。由于原有城区在道路规划、社区配 套、业态组合等方面的严重缺陷，旧城区已经难以承载高速、优质的现代城市运作， 并将直接限制城市经济文化的发展。因此，北海城市格局迁移势在必行。然而，北 海新城中心将花落何处?从地理位置上看，北海城市中心的迁移总是按照时间顺序向 交通便捷、人口流动大的新城区发展，并且呈现典型的“北南朝向” ：即珠海路─中 山路─北部湾路─北海大道……北海大道与四川路交汇地段，连接桂海高速、西达 北海港、南通银滩、北连外沙，交通便利，内外通达，再加上市政府的定址，让人 1 们深信这里将成为北海新的城市中心 除了这一因素的影响，四川先天优势对板块的支持力度也十分重要： 四川路北段所连接的外沙海鲜岛，是北海城市发展的一个新亮点。作为一个城 市特色旅游先导产业，外沙海鲜岛的繁荣不但提高了北海的知名度，也给四川路注 入了更多的活力和色彩；外沙海鲜岛继续往南，就是北海的市中心广场——北部湾 广场。广场周边有新力、粤海、万家兴、宝谊等众多大型商场，构成北海重要的商 贸中心，而四川路这条贯穿商业中心的交通要道，记录的不仅仅是北海商业的腾飞， 更是北海城市发展的繁荣。继续往南，就进入了以外贸、工商以及写字楼和许多娱 乐休闲场所构成的商务中心。城区配套相当成熟，各种资源的相对集中使得四川路 自身的价值更得以继续提升。再继续往南，市行政中心就在四川路上。如此一条黄 金干道，贯穿城市娱乐休闲中心、商业中心、商务中心、市政中心四大城市中心， 拥有丰富的城市各种成熟配套资源。 拥有如此众多得天独厚优势的四川板块成为市场宠儿也就不足为奇了。 3、茶亭路板块 蔚蓝海岸领军，碧海云天殿后，凭其一线海景的概念，竟能以两个项目成就一 个板块，成为楼市的一朵奇葩，但只是昙花一现。相对而言，茶亭路的发展纵深稍 差，整个茶亭路区域可供开发的土地不多，而且能真正享受海景的也不多，没有多 少发展潜力。 3、银滩板块 近20个城建重点项目，争取在年内开工，这些重点项目近半数与银滩有关。包 括投资达5亿的“杨帆”酒店、北海碧海银沙国际旅游项目、银滩中区改造二期工程、 海泰别墅改造、银滩乐园改造、国际游艇俱乐部改造、银滩中区A地块项目开发、银 滩音乐喷泉改造工程、北海大学园区周边市政配套设施、北部湾大道改造工程、西 藏南路、云南路等道路的完善工程、小街小巷道路排水及路灯工程、侨港镇改造工 程等。未来10年银滩板块将是一个新的地产亮点。 2 4、涠州岛板块 海城区新引进落实项目12个，内资到位资金新增3696万元，其中涠洲镇的上岛 项目到位内资1652万元、外资175万美元。涠州岛的热度在逐渐升温，已有不少人把 目光转向那里。虽然现在配套设施等各方面的条件与其他板块相比，相差甚远，但 其发展潜力巨大。现在政府似乎还未意识到，或是没有能力进行开发。与政府的冷 淡相比，不少民