重庆鲁能逸城总体推广报告.pdf

重庆鲁能逸城总体推广报告 目 录 市场篇 项目简介 市场综述 个案分析 需求分析 产品篇 S.W.O.T.分析 产品配套建议 营销篇 本案整体营销策略 市场篇 一、鲁能园区地块简介 鲁能园区位于重庆市北部城区东翼，分为两大区域，西侧处于龙头寺片区，东侧 处于溉澜溪片区。总占地约105公顷，被五童路分为两部分，50公顷地处溉澜溪片区； 55公顷地处龙头寺片区。 鲁能园区北侧为重庆市规划最大的交通枢纽；南侧为重庆市未来市政机关所在地 即“江北城”；西部为重庆市未来的国际金融贸易区和中央商务区（CBD）；东部为溉 澜溪沿江居住区。鲁能园区处于北部城区重点发展区域，必将成为未来的城市中心。 二、市场分析 1、重庆市房地产市场总体状况 目前，重庆市的宏观经济正处于加速上升期，ＧＤＰ增长率持续提高。截止2003 年第一季度，ＧＤＰ增长率已达11.2%强劲的经济增长为房地产业的发展提供了坚实的 支撑。 重庆房地产交易量已经从1999年的510万平方米增加到2002年的121万平方米。 每年的平均增幅在35％左右 2003年重庆市房地产市场已呈现良好态势。截止今年9月，渝房经济指数已经 达到114.03点与去年同期相比上涨8.03%，完成房地产开发投195.039亿元同比增长 18.3%，房地产开发施工面积4231.67万平方米同比增长20.6%，商品房销售面积为 521.97万平方米，同比增长38.1%. 分析数据表明重庆房地产市场正处于稳步上升阶段。消费者购买能力在中高价位 产品的消化上尤为突出，且已经开始释放，预计未来的2-3年内，重庆市房地产市场将 出现量价齐升的局面，市场前景十分广阔。 2、区域市场分析 北部城区规划发展趋势 北移东下战略——重庆中期规划战略发展方向：“7年再造一个重庆”面积达到 136平方公里，开发建设时间从原计划的2020年提前到2015年。北部新区建设将分三 步走：第一步，2005年实现工业总产值 24 亿元，人和、大足林、礼嘉、黄茅坪、翠 云等7个组团的水电气路讯骨干网络建设基本完成；第二步，2007年实现工业总产值 480亿元，十里汽车城和三大产业集聚效应初步显现；第三步，2010 年实现工业总产值 1000亿元，组团基础设施建设全面完成，新区内十里汽车城和光电、生物医药、软件 三大产业基地基本形成。 北部城区将建成成熟的交通捷运网络 北部新城整个道路网架规划为“三横三纵”，五黄片区北部的外延是规划建设中 的“一横”即：正在修建中的新溉路（溉澜溪——金紫山——新牌坊——石子山）；南 端则是另一“横”：规划设计中的王石路（王家沱大桥——五里店——黄泥磅——红旗 河沟——松树桥——石马河）；“两纵”即：已经建成的五童路（黄花园——五里店— —童家院子立交）和目前堪称城区主干道的建新南北路。还有规划中的红唐路（红土地 ——唐家院子——铁路江北客运站）和已经基本建成的五人路（五里店——人和）等宽 54米的城市主干道贯穿其中。 重庆的机场已经在该区域，并且正在扩建，新修侯机楼和跑道；重庆最大的火车 站规划也在江北区龙头寺，且就在该地块1公里附近，火车轨道铺接已经开始，将跟随 渝怀铁路（将在两年后开通）一同投入使用。 重庆规划的8条出城高速公路（已经修建4条），其中有4条（3条修完）均将 交汇于此（童家院子），并且环城高速将其余四条也全部串通，是高速公路密度最大的 区域； 轻轨三号线规划的一期工程（二塘—龙头寺）线路全长 21.16 公里。途 经南坪、菜园坝、两路口、牛角沱、观音桥、红旗河沟、新牌坊、龙头寺等 客流集散点，设 17 座车站，计划 2004