2010年广州保利公馆2010营销执行案.pdf

谨呈：广州保利地产 2010年保利公馆2010营销执行案 回顾：即将过去的09年，保利公馆2010取得的成绩：  板块炒作成功，几以一盘之力将亚运板块由番禺的边缘板块 转变为整个广州置业的首选转变为整个广州置业的首选 ！！  树立价格标杆树立价格标杆，，拉动板块整体价格上涨近拉动板块整体价格上涨元//㎡，，创下番创下番 禺奇迹！  项目持续热销项目持续热销,连续连续三个月签约套数突破个月签约套数突破90套套，稳居番禺区域稳居番禺区域 前三位，价格不断攀升，已突破8000元/㎡。  得到同行的高度评价，被誉为今年广州的经典案例。  策略调整迅速策略调整迅速，执行力高执行力高，概括的说： 我们用“投资”概念解决了区域抗性！ 用用 “广州客户广州客户”渠道解决了价格抗性和销售速度渠道解决了价格抗性和销售速度 ！ 回顾：但是，我们也有部分工作做得不足：  保利品牌未能在番禺深入民心保利品牌未能在番禺深入民心。本项目是保利进入番禺本项目是保利进入番禺 的第一个项目，但是项目体量小，推广费有限，以致保利品牌未能在番 禺成功打响，有待明年继续深化推广。  大户型销售缓慢大户型销售缓慢。。两房和小三房成功打开广州市场两房和小三房成功打开广州市场，，但大户但大户 型却未能成功打开番禺市场，使大户型的销售速度较慢，有待明年继续 渗透。 目标：重新盘点2010年的目标: 目标分解 亚运前基本完成项目整体销售，即在未来的11个月里，完成剩余 货量货量721721套套 （（含南区含南区））至少至少95%95%的货量的货量，，月均销售约月均销售约7070-7575套套。。 77㎡ 97㎡ 135㎡ 169㎡ 已推未售已推未售 2727 1616 6565 1111 未推可售 16 18 103 19 未推不可售未推不可售 112 238 96 — 剩余货量 155 272 264 30 目前销售速度（套/月） 20-25 40-50 8-10 3-5 预计消化周期（月） 7 6 26 8 问题 1、小户型77-97㎡面临新的竞争，能否 保持高速出货保持高速出货？？ 2、大户型135㎡销售不畅，问题何在？ 报告思路： 1. 区域市场基本情况 2. 项目产品及卖点分析 3. 项目形象定位及深化 4. 营销推广、广告表现及活动组织 55. 定价及推货安排定价及推货安排 附件附件：：客户分析及案例借鉴客户分析及案例借鉴 视角视角11 大势：区域市场基本情况 回顾：09年国内经济复苏进行时，GDP、出口贸易、房地产开发均出现V型反弹。 回顾：政策逐步收紧，外部经济仍存在局部的不确定性。 回顾：地王频出，开发商09年“不差钱”。 判断1：总体市场平稳，价格趋势看涨。 • 房价继续得到成交量的支撑。 技术面 • 房价涨升之后成交量逐步萎缩。 •房价上涨的趋势也将成为放其自身上涨的原因（助涨）。 •明年政策风险加大明年政策风险加大 （（目前已有收紧趋势目前已有收紧趋势）。）。 •投资客与房价成为首要调控对象。 政策面 •保增长与政策连贯性使得政策不会出现大幅调整。 •一旦泡沫继续累积，政策可能再度成为