合肥安粮国贸中心营销执行报告.pdf

合肥安粮国合肥安粮国贸中心项目贸中心项目 营销执营销执执行报告执行报告 20155年7月 上海颂唐地产 苏州颂唐地产 无锡颂唐地产 南京颂唐地产 合肥颂唐地产 内蒙古颂唐地产 中春路9988号大都会高尔夫2楼 苏州姑苏区南环东路935号5楼 滨湖区五湖大道蠡湖科创中心南楼1617 汉中路1号南京国际金融中心19F 马鞍山南路绿地赢海国际大厦c座601 呼市中山西路1号海亮广场A座2205 Tel：021 Tel：0512 Tel：0510-886665000 Tel：025 Tel：025 Tel：0471-4675577 11 项项 目整体定位 22 营销策策略及目标制定 33 营营销执行策略 44 人员架架构及商务报价 本文图图例标示说明  通过现有有资料查阅到信息数据  通过互联联网查阅到的资料数据  通过现场通过现场场实地走访了解到的信息场实地走访了解到的信息  通过电话话询问到的相关信息 谈谈 ““写字楼写字楼””市场市场 本案自2014年9月开盘至今，共计去化355套，月均3.5套 且去化房源多集中在低楼层小面积产品且去化房源多集中在低楼层小面积产品，300300㎡㎡以上房源去化情况较差以上房源去化情况较差 区域市场写字楼主力成交面积段以100-3300㎡为主，月均去化7~12套 写字楼——去化缓慢，大面面积产品去化困难 谈谈 ““写字楼写字楼””市场市场 政务区办公产品存量大，库存50万㎡，待上市48万㎡ 政务区年去化仅年去化仅15万万㎡，市场供销失衡衡 市场同质化竞品泛滥，秩序混乱 写字楼——高库存、低走量量，市场竞争激烈 谈“本案” 本案虽位处交通要冲 但在上下班高峰期基本处于拥堵状态，驾车客户体验感较差 影响入驻企业办公人员日常上下班出行 本案思考本案思考——如何解决交如何解决交通问题问题，减少购买抗性减少购买抗性 谈“本案” 本案产品去化集中在低区小面积产品本案产品去化集中在低区小面积产品，中中高层大面积产品缺乏关注高层大面积产品缺乏关注 产品定价策略不合理以及客户界线混乱，是去化失衡的关键所在 本案价格缺乏产品价值体系支撑 本案思考本案思考——现有产品定价现有产品定价价失准价失准，客户定位模糊客户定位模糊 本案思思考 去化问题如去化问题如如何解决如何解决 市场竞争问题如何解决 本体不利因因素如何解决…… 或许 换一一个角度去思考！ 换换一个角度个角度度来制定度来制定 “项目全新的定位项目全新的定位”，，区别于市场竞争区别于市场竞争！！ 换一个角度度进行“客户定位”，不再局限于办公需求！ PART.. 1 项目项目目整体定位目整体定位 客户 ·描摹 低区*小面积积投资客户 投资买房能能否赚钱…… 这地方的升值值潜力如何…… 这地方我买了以后后会有人来租赁吗…… 因此因此，他们最关注的他们最关注的的永远是投资回报的永远是投资回报…… 客户 ·描摹 100㎡左右客户标签 客户姓名客户姓名：：张女士张女士 客户年龄：38岁 客户职业：合肥服装厂合伙人 客户房产：两套住宅 购房目的：投资 投资金额：150万左右 置业目的：手头上有点积蓄，想做投资，但最近股市狂跌，不不 想在金融领域投资，想对房地产市场进行投资（主