北京家上新生活广场项目咨询策划报告.pdf

家上新生活广场项目 咨询策划报告 （二〇〇六年三月） 目 录 导 言 1 1.0 北京宏观经济环境分析 2 1.1 国内生产总值 2 1.2 零售总额 4 1.3 居民可支配收入 4 1.4 小结 6 2.0 北京市商业市场研究 7 2.1 零售商业现状及发展趋势 7 2.2 专业批发商业现状及发展趋势 9 2.3 商业地产供求态势 10 2.4 商业地产分类型发展情况 16 2.5 新型商业形态发展情况 19 2.6 小结 19 3.0 亚奥地区商业市场分析 20 3.1 区域内独体商业物业类型 20 3.2 区域内底商物业类型 21 4.0 项目条件及环境分析 22 4.1 项目基本指标 22 4.2 地段及交通 23 4.3 可视性 25 4.4 区域人口分析 25 4.5 区域商业市场研究 26 4.6 小结 34 5.0 项目定位与产品策划 35 5.1 定位基础 35 5.2 定位依据 36 5.3 商业发展类型定位 38 5.4 商业主题定位 39 5.5 产品策划 41 6.0 财务分析 46 6.1 财务分析说明及假设 46 6.2 运营收入估算 47 6.3 运营成本及费用预估 48 6.4 利润估算 49 6.5 动态财务分析 49 6.6 不确定性分析 50 6.7 财务分析结论 51 附表 52 1 图表目录 图 1.1：北京市国内生产总值 1990－2005 2 图 1.2：北京市人均国内生产总值 1990－2005 3 图 1.3：北京市零售总额 1990－2004 4 图 1.4：北京市城镇居民家庭人均可支配收入（1990－2005） 4 表 1.1：北京城镇中高收入水平人均消费性支出 5 图 1.5：日常生活消费性支出构成 5 表 2.1：北京市服装批发商业租金调查（部分） 9 表 2.2：2006 年北京市限制发展的商业项目 12 图 2.1：北京市在建商业地产项目供应结构 13 图 2.2：北京市各区域在建商业项目供应情况图 14 图 2.3：北京市在建商业项目类型供应比例 14 图 2.4：北京市各商圈在建商业项目供应分布 15 图 4.1：项目整体效果图 22 表 4.1：项目商业建筑技术指标 23 图 4.2：项目位置图 24 图 4.3：项目周边道路交通图 24 图 4.4：北京地铁线路示意图 24 图 4.5：现有居住人群规模估算 25 图 4.6：现有居住人群住宅售价图 26 图 4.7：项目周边区域现有商业分布图 27 图 4.8：项目周边区域大中型零售商业分布 28 表 4.2：项目周边区域大中型零售商业规模 29 表 4.3：项目周边典型餐饮商业情况 33 表 4.4：项目周边典型休闲娱乐商业情况 33 表 5.1：项目发展类型定位（一） 38 表 5.2：项