物流地产模式探讨.pdf

目录 物流地产概念及模式 国外主要物流地产商的盈利模式 国内物流地产商的盈利模式 象屿物流地产发展之路 龙岩象屿物流园区有限公司  物流地产的概念与内涵 物流地产属于工业地产的范畴,指投资商投资开发的 物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等。 现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配 送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的 物流地产相比,它更强调管理的现代化、规模效应、协同 效应。 商贸物流地产 房地产开发商 工业物流地产 物流商 工业地产 国内外专业投资商 龙岩象屿物流园区有限公司 物流地产，对于很多人而言，还是一个新鲜的名 词，尽管从1993年开始这个概念就已经由全球工业物 流地产老大——美国普斯洛公司带进中国了。 普洛斯公司对物流地产的定义是：根据顾客的需 求，选择合适的地点，建设、运营与管理专用物流设 施，而且准备采用本地与全球的专业技能开发物流配 送设施，与客户比如制造商、零售商、物流公司等建 立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地 点，提供合适的现代物流设施。 龙岩象屿物流园区有限公司  物流地产运营模式 地产商作主导,开发后租赁给物流商并代其管理。 房地产开发商是开发投资的主体,开发商选地建成 相关物流设施后,再转租给物流企业。日常物流业务由 物流公司操作,房地产开发商只是负责投资开发和物业 管理。这种模式的优点是更有效地帮助物流企业客户 管理资金、降低成本,提高企业的核心竞争力。缺点是 对于小规模的物流企业而言,租金成本可能过高。 目前这种模式以普洛斯、AMB为代表,其经营模式是: 在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施,出租 给客户并为其提供物业管理服务,但决不参与客户的日 常物流业务经营。 龙岩象屿物流园区有限公司 物流商自有地产,自己经营管理 物流企业是相关物流设施投资建设的主体,建成后也 是自己经营,自己管理。优点是可以节省一部分租金,而 且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。缺点就 是管理水平可能比较低、非专业化,同时需要占用大量的 资金,运营成本比较高,而且由于建设上的非专业性,建设 成本可能较高。 目前国内大多数物流企业都是这种模式。比较典型 的是上海百联集团、大商集团等。百联集团以商业地 产、物流作为集团的支撑业务,在管控模式方面,实行“ 集 团总部一事业部一经营公司”三级架构,并依据该模式设 立八大事业部和四大中心,而八大事业部则包括了房产置 业、物流等。这样可能是加强了管理的有效性,但同时也 可能带来管理成本的提高。 龙岩象屿物流园区有限公司 地产、物流商直接合作经营 物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等 其他契约方式共同出资、合作经营,各自发挥自己相关领 域的优势,对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担 风险。 优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的 优势,同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的 优势,实现物流商和地产商的共赢。但是缺点在于双方前