某项目定位及物业发展报告(PPT 198页).pptVIP

叠拼上叠 144㎡三房三厅三卫 （上叠） 2-叠拼户型? 房型介绍： 三四双层， 赠送阁楼，框架式结构--各空间可进行个性化设计，客厅面宽有条件可至7米，进门设有玄关，保证良好私密性，三楼厨房、客厅、卧室，四楼楼主卧、次卧全部朝南，享受大面积的采光效果。 洋房示意： 首层赠送地下室及下沉式庭院，二层赠送露台 退台洋房示意图 3-洋房户型? 洋房户型示意： 3-5层赠送大面积露台，增加产品附加值 3-洋房户型? 洋房户型示意： 5层情景退台洋房，首层约128㎡，二层约111㎡ 3-洋房户型? 首层约128㎡，四室两厅两卫 二层约111㎡，三室两厅两卫 洋房户型示意： 5层情景退台洋房，三层约98㎡，四层约88㎡ 3-洋房户型? 三层约98㎡，三室两厅两卫 四层约88㎡，三室两厅两卫 洋房户型示意： 5层情景退台洋房，五层约80㎡ 3-洋房户型? 五层约80㎡，两室两厅一卫 70余平米创意1+1户型，将设备平台最大化利用，将其与阳台组合改造为一个完整功能间 为最大化实现设备平台的利用率，可通过阳台+设备平台构件（面积不大于1㎡，进深不超过0.7米），后期阳台与设备平台组合改造，形成完整功能间。 4-高层户型? 建筑面积约72㎡，一室二厅 设备板改造为房间 新规范规定： 花池、结构板、空调外挂机搁板等飘出建筑外墙、无维护结构且面积不大于1㎡、净深不超过0.7（含0.7）米的，不算面积。 不符合以上条件的，计算一半面积。 户型示意：72平1+1房产品 ——通过半封闭阳台赠送一半面积，飘窗设计，设备版赠送全部面积，提升户型附加值及使用率； 80-85平两房户型示意，通过多个阳台、多个飘窗设计等增加附加值 户型示意——80-85平二房产品，户型方正，南北通透，通过半封闭阳台赠送一半面积，飘窗设计赠送全部面积，增加产品竞争力。 中南世纪城：85㎡左右二房 万科城：83㎡左右二房 4-高层户型? 新规范规定： 阳台无论封闭与否均按其水平投影面积的1/2计算建筑面积 阳台进深不应超过1.8米，超过1.8米的部分按全面积计算 建筑面积小于120㎡的户型，阳台数量超过2个的，超出部分计算全面积；建筑面积大于120㎡户型，阳台数量超过3个的，超出部分计算全面积 房间内不应随意分隔阳台，对于有悖正常使用功能、明显偷漏面积指标的，一律按全面积计算 90余平米创新2+1户型，将入户花园、阳台等部位改为独立功能间，提升房屋使用率 4-高层户型? 户型示意——“2+1”户型，可以利用赠送的入户花园或者阳台，打造出一个房间，用做书房、卧室或者衣帽间等多功能间。 百合花园：90㎡2+1 阳台改造为房间 85㎡两室两厅一卫 入户花园改造为房间 新规范规定： 房屋内标注的封闭式的阳台、空中花园、入户花园等建筑空间，无论其名称如何，进深超过1.8米的，均视为非阳台建筑空间，计算全部建筑面积；进深不足1.8米的及开敞式的均按阳台计算 详解： 常见的附加值赠送方式之“空中花园、入户花园”可算作阳台的另一种形式，进深不超过1.8米，可改造成单独功能间，同时赠送一半面积 4-高层户型? 100余平米户型示意，转角飘窗增加户型景观视野及采光面，落地凸窗增加使用空间 105平米三室两厅一卫 转角飘窗 飘窗 可改造凸窗 落地凸窗 2.2米 可改造凸窗室外空间示意 落地凸窗示意图 飘窗做法一：改为落地凸窗，增加使用面积 飘窗做法一：增加储物空间或直接增加凸窗层高（保证外立面突出） 凸窗上方横梁设计为储藏空间 内凸窗拆卸后示意 接下来，我们参考相似案例在有以下两大问题需要解决—— 项目以哪种整体形象出现来吸引目标客群？ 除了户型本身，还需要如何操作项目，促进项目的整体成功？ 参考案例/深圳万科东海岸 第五篇 组合筛选 根据各物业溢价能力以及营销销售速度，锁定中低密产品的组合模式：叠拼+洋房为主，辅以联排+独栋 本项目中低密度产品选择排序： 叠拼+洋房 小独栋 ` 控制总价，做足产品力，完善配套，狠抓城市中产 并建立外地客群导入机制，可以为项目发展创造机遇 本案最终的物业组合系 叠拼 + 洋房 + 小独栋 + 高层 创新型物业形态 易于控制总价 重点打造的走量型产品 区域稀缺 易于接受和控制总价 重点打造的走量型产品 完成容积率指标 现金流产品 品质较高，拉升形象 但走量速度慢 需控制总量 通过问卷、市场以及案例，给出答案 客户原则梳理清晰，物业组合 线确定，接下来是如何界定相关 产品的户型面积以及建议 在有关市场机会的分析中，我们已经给出了对于客户类型的初步判断。在本次研究中，为了直接的了解相关客户对本地块的看法；我们利用同策深耕青岛以及同策外地（主要是济南、烟台、潍坊、淄博等区域）操盘优势，对客户（青岛市区、即墨市、本区域以及外地客户）进行了深入的访谈及问卷，发放计问卷