诸城商业调研报告.pptVIP

诸城五星广场项目租金建议 诸城五星广场项目 租金建议 商户承租能力分析 针对诸城五星广场商业租金的建议，我们基于以下几个方面的综合考虑: 项目周边区域商业租赁概况 类似典型案例比较分析 商家访谈及对价格的预期 诸城同业竞品租赁物业概况 项目所处诸城老利群商业核心中心区，周边商业租赁价格1F大概0.6-3元/㎡每天，但目前周边商业普遍空置率非常高，周边各商业内部基本都在整合重开，各商业沿街底商也就是银行、电信、中国移动等商务配套业态比较稳定。对本项目购物中心业态的租金参照性较弱。 项目名称 商业面积 楼层 定位 业态构成 主要商家 租金(元/㎡) 老百盛商厦 35000 1 - 5 层 高 端 表 珠宝 服装 美食 运动 化妆品 电玩、儿童 鞋、帽、包 屈臣氏 肯德基 必胜客 太平鸟 老凤祥 卡地亚 美宝莲 江南布衣 拉塞布尔 宏图三胞 相宜本草 入场5000元 押金10000元 扣点25% 新利群购物中心 24000 1 - 6 层 高 端 珠宝 化妆品 服装 美食 运动 电玩、儿童 鞋、帽、包 鞋 家电 肯德基 利群超市 扣点25% 入场5000元 押金10000元 诸城同业竞品租赁物业概况 中百商厦 25000 1 - 5 层 中 端 1楼珠宝黄金，化妆品，手表，鞋。 2楼女装为主，其中包括两家美甲 一部分内衣。 3楼男装，童装，儿童乐园 4楼运动装，鞋子。 5楼电器。 西铁城 以纯 九牧王 才子 罗西尼 美特斯邦威 海尔 美的 耐克 贵人鸟 扣点20-25% 入场5000元 -10000 促销管理费600/月 水费50/月 鑫城购物广场 20000 1 - 2 层 低 端 1楼服装鞋帽百货 2楼外包中百益家园 皇家布艺 布老虎 伊莎莱 1.2-1.4元/平米 物业0.29元 1000保证金 交一年用18月 商业档次定位 本项目旨在打造诸城首个以服务及体验型商务消费需求为核心的综合性购物中心，品牌搭配以时尚、精品为特色，其部分定位档次将高于现有在营的商业项目，但亦会与诸城主流消费群体相结合。 业态： 单一化 档次： 高端化 档次： 大众化 社区配套 百货/超市 区域性购物中心 体验式服务型商业 业态： 复合化 鑫城购物 中百商厦 百盛购物广场 五星广场 立群购物广场 城市坐标型商业 通过市场比较法测算租金，主要选取诸城正在营业的购物中心作为参照，而百盛和利群与本项目相近，故本项目租赁价格定位重点参照百盛和利群。 物业基本概况 　比较项目 老百盛 新利群 中百 鑫城 本案 位置 广场路 密州路 繁荣路 南关街 和平街 类型 商场 商场 商场 商场 商场 项目规模 35000 24000 25000 20000 45000 平均租金（元/㎡） 1.5-2.5 1.3-2.3 1.2-1.8 1.3元/平米 ……….. 区域因素比较50% 区域商业氛围20% 16 14 11 10 15 消费者结构和档次10% 9 8 6 5 8 区域竞争环境10% 9 8 6 6 9 临主干道情况10% 6 8 6 5 9 商业条件比较50% 业态规划10% 9 8 6 5 9 主力店10% 9 8 5 5 9 规模10%% 8 7 6 4 9 开发商影响力10% 9 9 6 5 3 合计 100% 75 70 52 45 71 本项目租金预估 我项目平均数值与新利群相近，但与我项目相比，新利群属成熟商场，故我项目还需经历商户培育期阶段。所以我们建议本案租金应定在1-1.5元之间。 商家调研对租金价格预期 通过对本地相关商业项目相同业态的商家的调研（电话或面谈），得出诸城各同业项目中与我项目相关业态的经营商户租金承受能力。 业态 商家承受租金 珠宝 75 服装 75 个人护理及化妆品 90 餐饮 60 40 滋补品、药店 60 美容美发 60 纤体、SPA、 30 影音体验、书吧 20 儿童乐园 30 综合考虑平均租金 60 综合考虑以下两方面： 根据业态规划，一层都为品牌形象店或旗舰店，承受租金的能力较高； 结合调研的不同业态商家可承受的租金。 综合所述：商家访谈法得出各业态的平均租金预期约为建筑面积2元/㎡/日。 综合测算租金 项目租金定位：建筑面积 1F：均价90元/㎡，价格区间80-100元/㎡; 2F：均价65元/㎡，价格区间55-70元/㎡； 3F：均价45元/㎡，价格区间40-50元/㎡; 4F：均价35元/㎡，价格区间30-45元/㎡ 5F：均价25元/㎡，价格区间30-20元/㎡； 主/次主力店：指3000平米以上的商家其租金20-30元/㎡；餐饮60-100元/㎡。 各楼层租金定位将主要综合考虑以下几个方面: 结合项目楼层业态规划：1—3F以零售