奥克斯_青岛商业项目策划定位服务报告.ppt

布局规划 美容/SPA 健身房 KTV 方案一 五层 布局规划 培训 机构 影院 方案一 六层 方案一分析 优势： 1、新时代时尚型购物中心，与本商圈其他商场形成差异化经营。 2、业态丰富，餐饮、娱乐的规划填补现有市场的空白。 3、时尚百货与室内步行街的完美结合，比较有吸引力。 4、硬件设施及购物环境环境优势，增加了可逛性消费人群的比例。 劣势： 1、商户资源有限，招商难度大。 2、李沧区是城乡结合体，时尚人群偏少，市场培养需要一定的过程。 3、李沧区有消费实力的白领阶层偏少，目标客群的吸引有一定的难度。 典型商业状况与分析 目 录 分析小结 从商业面积、人流量等相关指标来看，李沧商圈无疑是仅次于台东商圈的青岛第二大商圈。 现有商业都是传统的超市+百货形态，没有其他的功能性业态组合，如：休闲、娱乐、餐饮等。 现有商业硬件设施、设备落后（如：电梯数量少、楼梯层高不足、通道过窄、休息地点基本没有或很少），并且按照现有及未来商业的发展，客流量逐年增加，明显不能满足需求。 由于硬件条件的限制，导致了现有商业购物环境整体较差，无法达到顾客日益增长的品质购物生活的要求。 现有商场都是商业业态，基本没有人文、生活成分，都是单存的购物场所。 现有商业的品牌定位基本都是中档略低，商业街和自然形成的临街铺位更是大众化的较低档次，中档偏高和高档品牌空白。 李村商圈公交线路密集、人口流量大、沿街及现有新老商业更趋于专业化，综合性不足。 步行街休闲功能缺失。 整体商品层次及商业印象，时尚性缺乏、休闲性不足、人流拥挤、快买快卖突出。 典型商业 四、本项定位分析 目 录 SWOT分析 威 胁 机 会 优 势 劣 势 地块分析 SWOT分析 优势分析： 地块优势：项目位于繁华的商业中心黄金地段，商业氛围已经形成。 客群稳定：通过准确的商业定位，立足于整个李沧区及面向青岛辐射半岛，消费力持续发展，商圈辐射人口不断增加。 地块稀缺：繁华商业地段的最后一块黄金位置。地处李村商圈的中心，具有地标性商业的可能。 配套优势：周边金融机构、医疗机构、餐饮、宾馆等分布较多，商业氛围已经形成。 地理优势：城市发展核心商圈，人气旺各类高、中、低档消费人流大 ； 发展前景：发展前景乐观项目周边竞争对手在本地的知名度较高，辐射范围广，容易形成规模效应； 基础优势：发展商实力雄厚，资源丰富，相信本项目能给投资者信心的保障； 地块分析 SWOT分析 劣势分析： 周边商业氛围已经形成，正在经营的都是本地有一定的实力和经验的老牌商家，在本地已经形成稳定的客群，竞争压力大。 新进驻的商家或即将进驻的商家，也都是品牌地产或有实力的开发商，综合实力都很强，并且其规划都是全新的商业综合体的模式， 辐射范围都很广，其目标消费人群定位精准。 商圈商业步行街及自然形成的临街铺位，业态复杂，没有统一规划，档次较低，相对本项目来说会有一定的影响。 地块分析 SWOT分析 机会分析： 区域经济实力强，消费快速提升； 区域消费大而全，现有的市场细分及专业化程度远远落后于城市发展和消费需求的提升； 整体商圈环境和现有商场硬件设施相比市内各区比较落后，需要改善； 政府重点发展商业片区，未来前景和潜力无限； 项目商圈内新商业的建设及老商业的改造将使该商圈的商业氛围更为浓厚，竞争力更强； 青岛商业市场逐步向国际化趋势发展，众多知名连锁消费品牌竞相进驻青岛，并加速向李沧区商圈拓展。 地块分析 SWOT分析 威胁分析： 商圈内原有各大品牌商场和各类商业项目众多，竞争激烈，会造成项目目标消费人群的部分分流； 商圈内其它新进驻和即将进驻的优质商场，项目物业条件、位置、交通、配套设施优于本项目； 项目周边各类商业项目众多，人员鱼龙混珠，治安、交通等问题，对项目构成一定威胁，增加管理风险。 地块分析 总结 总 结 现有商业都是传统的超市+百货形态，没有其他的功能性业态组合，如：休闲、娱乐、餐饮等。 现有商业硬件设施、设备落后（如：电梯数量少、楼梯层高不足、通道过窄、休息地点基本没有或很少），并且按照现有及未来商业的发展，客流量逐年增加，明显不能满足需求。 由于硬件条件的限制，导致了现有商业购物环境整体较差，无法达到顾客日益增长的品质购物生活的要求。 现有商场都是商业业态，基本没有人文、生活成分，都是单存的购物场所。 现有商业的品牌定位基本都是中档略低，商业街和自然形成的临街铺位更是大众化的较低档次，中