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四、房产开发企业税收筹划解析 1、土地资产购并方案设计 2、项目建设中的营业税解析 3、楼盘销售中的税收筹划 4、房地产招商环节的税收筹划 5、房产租赁中的税收筹划 6、房地产公司董事报酬税务安排 7、房地产开发项目融资安排 土地资产并购案案情简介 项目简介： 某公司A受让取得地皮一块。A公司为取得该地所支付的全部成本总计7000万元。现A公司欲以1.2亿元的价格将该地转让与B公司。 A公司注册资本1000万元。A公司股东为自然人。 A、B公司如何以最低的税收和最小的风险达成交易？ 土地资产购并中涉及税种 土地增值税 企业所得税 个人所得税 印花税 契税 营业税 资产购并方案比较 直接转让土地使用权：需要缴纳税费2200多万 股权直接转让 增资的方式 公司分立 投资方式 股权间接转让：只需要缴纳印花税十几万元 股权间接转让方式 股权流动方向 资金流动方向 甲公司向乙公司借款1.2亿，并以土地提供抵押担保 A公司 （拥有土地） A公司股东 税收优惠公司（由A股东控制） 甲公司 乙公司 A方 B方 项目建设中的营业税解析 某房产开发商A公司通过招标将某楼盘承包给建筑商B公司，钢材和水泥部分由A公司直接提供给B公司（即“甲供材料”），其他材料由B公司自己提供，B公司完成工程建造。 工程发包的三种方式： 1、包工包料 2、包工不包料 3、甲供材料方式 问题： 1、甲供材料部分的营业税如何计税？ 2、开发商对甲供材料是否存在营业税偷税风险？ 房产销售中的税收筹划 项目简介： 上海某公司甲开发明星小区住宅楼盘，欲委托某房产经纪公司乙（具有代销资质）策划并销售，双方对代销分成价格和销售费用的承担达成了一致意见，但房产经纪公司乙无税收优惠，另有一家注册在开发区的置业公司丙（无代销资质），带征税率为10%。 问：甲、乙、丙应该如何选择销售方式，实现代销目的，并降低三方的整体税负？ 房产销售中的税收筹划 一、房产开发商自行销售 二、委托代理商销售 1、包销 2、视同买断 3、支付手续费 4、基价分成 房地产招商环节的税收筹划 项目简介： 某房产开发商A公司开发了一批商铺，对外招租，租期8年，业主若一次性支付全部租金，商铺由开发商包租，8年后返还租金，并每年支付业主年租金8%的固定回报。 问：怎样设计该“租后包租”的方案？ 房地产招商环节的税收筹划 三种“租后包租”的方案： 1、直接转租 2、租赁后委托经营 3、共同租赁 房地产租赁案例解析 项目简介： A公司是一家房产开发公司，其开发的环宇大厦一到五层裙楼必须作为整体出租。B公司是一家商业零售集团，希望承租一到三层。 双方协议内容：B公司年租金1800万元承租1-5层，租期十年，B公司承租期满三年时有权单方提出退租。 现C公司欲以500万元的价格承租4-5层 A、B、C三公司该如何租赁，既要保证A公司的租金收入，又要降低税收成本？ 房地产租赁案例解析 四种方案： 1、A公司与C公司直接签订租赁合同，涉嫌偷税 2、B公司转租给C公司，税赋增加 3、A与C公司签订租赁合同，B公司承担连带保证责任 4、B、C公司作为共同主体，共同租赁4-5层 公司董事领取报酬筹划案 基本情况： 某内资公司董事每月领取的收入为18000元，请问公司如何分配该董事的收入税负最低？ 公司董事领取报酬筹划案 个人所得税分类征收： 1、雇员工资按照工资、薪金所得征税，九级累进税率（见工资薪金所得适应税率表） 2、董事报酬按照劳务报酬所得征税，20%（见劳务报酬所得适用税率表） 个人所得税税率表（工资、薪金所得） 个人所得税税率表（劳务报酬所得） 收入分解方式及税负比较 1、全额作为工资、薪金，纳税3025元；或者全额作为董事费，纳税2880元 2、董事费9000元，工资9000元，纳税2665元， 3、工资收入6000元，董事费12000元，纳税2545元 不同的分解方式对内资企业所得税亦存在影响，外资无影响 房地产开发项目融资安排 某房产开发商开发楼盘，项目所需资金为2亿元，自有资金1亿元，资金提供方融资1亿元，采取何种融资模式能实现融资双方的目的? 方式： 1、债权融资模式 2、完全股权融资模式 3、受限股权融资模式 五、税收筹划总结——流程设计 财税律师提供增值服务的特点就是充分配置法律资源、设计经济活动的过程和经济主体的法律关系，通过经济活动和法律流程的分析和优化，寻找最佳的经济流程，并通过法律方案的形式表现出来，从而以最低的风险和成本实现增值目的。 上海市协力律师事务所财税法律中心 财税律师网 房地产建筑安装企业涉税问题处理大会会议资料