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存量房转租赁房方式与激励措施研究 　　[摘 要]我国的房地产市场已经步入了存量房时代，合理处置存量房产资源是企业和政府亟待解决的一项重大课题。从政府的角度考虑，主要阐述了PPP模式和共享房屋两种存量房转租赁房的方式同时建议政府采取促进存量房转租赁房的激励措施，激励措施涵盖了鼓励成立专业化租赁企业、现有房地产公司拓宽业务范围、个人出租房屋、个人或家庭承租房屋四个方面。在我国存量房过剩的背景与政府“去库存”政策的引导下，本文所阐述的具体方案对促进房屋租赁市场的迅速发展具有一定的借鉴意义。 　　[关键词]存量房；租赁房；PPP模式；共享房屋；激励措施 　　中图分类号：S421 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2018）24-0125-01 　　1.存量房转租赁房的方式 　　1.1 PPP模式 　　PPP（Public-Private-Partnership）模式又称为“政府与社会资本合作”，运作机理为公共非营利组织（政府）与企业或非盈利组织作为合作伙伴，形成不同的法律关系，产生不同类型和层次的利益和责任[1]。在PPP模式中，政府提供现有的资源，制定一系列政策支持合作项目的进行，企业提供项目建设资金、人员及技术，对项目进行实际的施工建设，通过“使用者付费”及必要的“政府付费”获得合理的投资回报。目前PPP模式多用于基础设施建设和公共事业项目中。 　　存量房转租赁房主要运用PPP模式中的TOT模式，即“转让―运营―移交”，如图1所示。具体实施主要分为以下4个步骤。 　　1.1.1 确定合作企业 　　政府应采用“公开招标”的方式，向社会中发出合作公告，说明拟建设的项目及具体合作方式，对有意向合作的企业进行审核，按照招投标的具体流程确定最终中标企业。政府最终与中标的合作伙伴签署特许经营协议。 　　1.1.2 房屋改造、运营 　　企业对房屋进行改造，要求改造后的房屋能够满足基本生活需求，水、电、气齐全，房屋周边有一定的绿化、具备良好的卫生条件与安全条件等。改造完成后，企业可在特许经营期内将房屋用于出租，房屋的一切合法所得归企业所有。 　　1.1.3 房屋移交 　　特许经营期满后，合作企业要将房屋的经营权向政府移交。在移交时，政府应检查房屋是否处于良好运营和维护状态，同时，政府和企业也可以通过协商的方式，选择延长特许经营期限，但企业应向政府支付一定数额的房屋经营权转让费用。 　　1.1.4 全过程监督 　　政府应完善存量房改造、运营监督管理制度，定期对项目的运营进行检查，防止企业出现改造质量不佳、不符合国家标准等违法行为，规范租赁市场的正常平稳运行。 　　1.2 共享房屋模式 　　1.2.1 共享房屋遇到的问题[2] 　　（1）房屋内的财产安全问题（实名认证问题） 　　很多居民在出租自己房屋的时候，会选择将房屋内价值较高的物品移走，防止租客的不良行为，这也是出租方将自己房屋出租时最为担心的一个问题，在共享房屋中这一问题将升级，共享房屋的住客更迭快，使得房屋内一旦产生财产损失很难找出真正的行窃者。 　　（2）出租方房屋的整洁度问题（物业管理问题） 　　由于共享房屋是单个出租方组成的，所以缺乏有效的物业管理，这就导致房屋的整洁度成为了一个重要问题. 　　（3）租客隐私外泄问题因为租住共享房屋时为了避免发生财产纠纷，所以出租房一般会安置摄像头以及记录每位入住人的隐私信息（例如身份证号和电话），那么与前四点不同，这一点则是用来保护租客的权益[3]。 　　1.2.2 解决办法 　　为解决以上几个问题，可采用如下方法： 　　（1）密切?N合互联网主体，财产问题可以通过实名认证得以保障，具体内容是在租客入住之前，需要扫描房屋二维码进行实名注册登记，只需注册一次，个人信息便会被储存起来，同时在房屋外面有一个计时器和与计时器紧密相连的指示灯（指示灯在该共享房屋无人租住时为绿灯，在打扫期间为黄灯，在有人租住时为红灯），计时器由每一位注册认证成功的租客入住前输入确定租住的到期时间，时间确定后将自动生成租金，在完成租金交付后，会以微信（或者专门的APP软件）二维码的方式生成虚拟钥匙，房屋的锁是由激光扫描二维码来打开的。这样大大提高了必威体育官网网址性与方便性。在租客时间截止后的一个小时内，房屋的二维码钥匙将会自动更换，该租客不能再凭自己的原虚拟钥匙进出该共享房屋。租客的设定截止日期后，房屋会自动向周围最近的物业管理发送打扫请求，在物业将房屋打扫完毕后，灯光由黄色变为绿色，允许下一个客户继续入住。用这个方法可以消除出租方的财产损失之忧，房间的系统会自动记录每一位租客的进入与离开信息，若有财产损失则很容易查出行窃者。 　　（2）对于整洁度问题，如果之前就是在小区里的房屋，则应由原小区进行打扫管理，如果是工业厂房或写