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存量房交易与登记一体化丽水实践与创新 　　长期以来，我国推行的是房屋交易与权属登记一体化管理，形成了交易与登记两项业务相互融合、密不可分的局面，房屋交易相关职责嵌入房屋登记流程。这种体制的好处在于行政效率高，可以有效地防范业务风险，不足之处在于房屋交易管理关口后移，重登记、轻交易的倾向明显，对交易安全的管理不到位，交易管理制度体制不健全，缺乏系统性的房屋交易流程规定。 　　不动产统一登记实施后，房屋及土地登记职责已经整合到不动产登记机构。根据《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》，住房和城乡建设部承担着“负责制定房屋交易政策、规章制度并监督执行，指导监督房屋产权管理等工作；协同国土资源部指导房屋登记工作；负责建设个人住房信息系统”的职责。实践中，由于地方住建部门大多与国土部门分设，且住建部门长期负责房屋管理工作，在不动产职责整合前期对此重视不够，协调不到位。引起争权或推诿，让群众不知所措，甚至影响登记工作正常开展。不动产登记与房屋交易产权管理的衔接工作是业内同行讨论最多的问题之一。处于销售期的商品房因为权源清晰，出卖人为开发商，交易与登记的衔接相对顺畅。交易与登记衔接最容易出现“中梗阻”的是存量房产交易与登记的衔接。 　　一、存量房产交易与登记一体化的丽水实践 　　业务和流程规划：丽水市针对存量房产因交易引起的转移登记做了清晰的业务和流程规划。存量房办证业务按先交易后缴税再登记的程序办理。存量房交易及转移登记：按中介机构（个人）挂牌――房源核查――权籍调查――房地挂接――合同网签――交易备案――税费缴纳――登记受理等流程办理。房源核验不仅核验房地产的抵押、限制状态，土地交易部门同步介入审查是否存在土地出让金未缴或补缴的情形。如存在未缴或补缴的，告知申请人先缴清土地出让金，再予以通过房源核验，后进行权籍调查、房地挂接、合同网签等后续环节。此举不仅维护了土地市场的正常秩序，也极大地方便了办事群众。从机构挂牌到合同网签都在中介机构自己的营业场所网上办理，非常方便。彻底实现了交易登记窗口一站式、申请材料一次性，信息系统录入一次性、审核一次性。 　　政策及技术准备：为做好存量房产交易与登记一体化工作，丽水市人民政府颁布了《丽水市人民政府关于开展存量房产的网签（备案）管理工作的的通知》（丽政办发〔2016〕136号）文件，丽水市国土资源局与丽水市市场监督管理局联合编印了《丽水存量房转让合同示范文本（2016版）》，丽水市不动产登记中心精心组织进行了丽水市存量房网签（备案）系统平台的研发，系统上线前期向社会发布了《关于在丽水市中心城区开展存量房转让合同网签（备案）管理工作的公告》。 　　培训与考核工作：存量房网签（备案）系统的主要用户是中介机构。为做好中介机构业务知识培训和网上操作辅导工作，丽水市国土资源局先后两批次组织全市200余家房地产中介机构参与培训。主要培训不动产登记、房地产经纪人管理办法、示范合同文本及网签系统的具体操作。培训结束后中介机构需参加入网考核，考核合格方可以获得入网许可。 　　丽水市存量房网签（备案）系统已于2016年12月上线运行。考核合格的中介机构目前都能熟练使用该系统办理存量房交易与登记业务。 　　二、存量房交易与登记一体化的丽水创新 　　创新之一：人随事走与事随人走相结合，人事全整合 　　不动产登记职责整合主要有两种模式。一是隶属于政府办成立不动产登记中心，脱离住建与国土的直管，归并涉及不动产登记的其他机构。二是在国土局下设不动产登记中心，将各类不动产登记职责整合到不动产登记中心。 丽水市采用的方式不同于上述模式。丽水市在人员划转的同时，将登记与存量房交易的职能一并划转，登记与交易档案全划转。这是因为在房产交易登记一体化时期，难以分清谁是从事交易的谁是从事登记的。根据中编办“人随事走”的不动产职责整合原则。不动产交易作为一项连续性强、专业性高的工作，人走了，原住建系统的交易管理也很难有效开展。人随事走，某种程度上事亦应随人走。 　　为承接好存量房交易管理职责，丽水市不动产登记中心内设了交易鉴证科，专门从事交易与登记、中介管理、行业管理等工作，内设的审核科和综合科负责因存量二手房交易产生的信访、行政复议、行政诉讼、争议纠纷调处等工作。积极协调财税金融等部门，进一步简化办事程序和申请材料，方便办事群众。 　　创新之二：交易与登记真正一体化 　　据各地不动产交易与登记一体化的公开报道，在研究各地交易与登记一体化的先进做法，认真探索一体化的内涵和外延的基础上，我们梳理出了交易与登记一体化的几个特征。结合当前实际提出采用办事窗口一站式、申请材料一次性，审核的一致性、管理机构的同一性、信息系统的融合性五个特征来评价不动产交易与登记的一体化较为合适。根据媒体报道和不完全的统计，相关情况如表1所示