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有关房地产开发成本核算若干问题思考 　　【摘 要】房地产开发企业在国家的大力扶持之下目前已经成为了中国经济的领军行业，成为了我国国民经济中的最为重要的组成部分。房地产开发行业的成本核算是关系到房地产开发行业利润多少的重要核算项目必须予以高度重视。 　　【关键词】房地产开发；成本核算；开发管理费用；融资成本；配套设备费用支出 　　【引导语】我国房地产行业的一个最大的特征就是就是投资方的资金投入数额极为巨大，随着房地产行业的不断兴起，房地产行业中的全部投入资金量已经在我国屡创新高，成为了我国的国民经济的重中之重。作为一项传统行业，房地产行业的成本核算问题一直是所有房地产企业的领导者们最为关心的问题。因为，成本核算问题关系到房地产企业的赢利状况，赢利状况又将影响到房地产企业的未来的生存与发展。房地产行业属于资金较为密集的行业，资金是房地产行业的命脉，一旦资金链断裂则房地产企业必将以失败而告终。因此，房地产行业必须对成本进行较为准确的核算以保证流动资金在可控下的稳定流转，企业在可控的状态下稳步向前发展。在对房地产企业进行实际的成本核算过程中存在着诸多方面的问题。 　　1.当今房地产开发成本结构的主要组成部分 　　房地产的开发成本即指房地产企业在其整个项目的开发全过程中所产生的全部费用的总和。这些成本不但包括了前期的土地资源使用费用，而还也包括了前期投资所花费的费用以及工程设计相关的费用。在工程施工过程中还包括工程材料、配套生产设施的购置或使用费用、融资费用、流通费用等。 　　1.1 土地和土建费用以及相关设备所产生的费用 　　土地是国家的宝贵资源，我国因土地的纠纷而引发的流血事件屡见报端，其中绝大部分的起因都是由于房地产开发企业在目标地块投资建设所致。土地是房地产开发的必要因素，土地不但决定了房地产一开发的位置而且也决定了房地产开发的出售价格，在房地产业的一句金科玉律就是价格决定的三种因素就是“地块、地块、还是地块”。也正因为如此，我国的房地产行业才会不惜一切代价也要买到较为适宜的地块，我国的许多大城市的地王也因此产生。在这种意义上，可以说土地是房地产行业的根本。在我国的房地产行业中用于购买土地与土建开发的费用占到了房地产开发的总成本的百分之八十。房地产行业的费用购成较为复杂，单就其中的土地费用一项来说，就包括了土地的拆迁、租赁、成本置换、出让金等费用。这些费用既构成了对于一个房地产开发项目是否可行的判定的极为重要的依据，又构成了评价房地产开发企业的经济效益的高低的标准。房地产开发项目的可行性的研究通常都是要通常计算开发总面积的总成本，再加上土地费用还要加上建筑费用、机械设备购置租赁费用、配套设施费用、人工费用、资金成本等。然后根据总面积的平均预测售价来决定该项目是否可行。 　　1.2 配套设备费用支出 　　配套设备的费用支出与土地土建费用占了房地产开发总费用的百分之九十五以上。可以说这两大项的费用几乎就是房地产开发费用的全部。房地产不仅仅是单纯的土建工程，也不仅仅只是构筑物，房地产还包括了让房地产真正成为宜居的的相关的配套设备，比如水、暖、电、气等，此外还有必要的通讯、绿化等设施，此外还包括了一些比如抵押金、保证金等项费用。我国目前有两种房地产企业控制成本的方法，其中一种就是将高昂的土地购置费用的一部分交到当地政府机构，然后由政府机构出面强征土地，这种方法一般都会以较低价格的赔偿，引发社会不稳定因素，房地产开发商如愿以偿获得土地告终。这种控制成本的方法虽然较为简单，而且其中获取的利润较高，但是由于我国近年来法律的不断完善，房地产商除极个别仍然乐此不疲而外已经较少有人采用。另一种控制成本的方法就是对配套设备费用支出进行控制。这项费用支出，是房地产开发企业中最容易受外界因素所影响的费用，这些费用在房地产开发成本中占有的比例大约在16%左右，很多房地产开发企业会采取有效手段对这些费用支出加以控制，其主要原因在于这些成本支出具有较大的可操作性。因此，这部分的费用支出可以通过很多渠道来降低，从而使房地产开发企业的经济效益得到有效保障。 　　1.3 开发管理费用支出以及融资成本 　　房地产开发行业与其他行业最大区别在于，房地产开发具有较长的建设周期，资金投入较大，另外资金风险也明显的高于其他行业，因此，很多房地产开发企业在进行项目投资过程中，只靠企业本身的资金是无法完成项目开发的要求，必须通过向银行借贷的方式来获得资金，由于房地产开发资金投入数额较大，融资成本相对较高。 　　2.房地产开发成本核算中常见的问题 　　当今房地产企业的开发成本核算中常见的问题有三点，第一、成本核算对象的确认不明确、缺乏有效的成本费用分配方案、开发成本计算不精确。下面将对这几种常见问题进行逐一分析。 　　2.1 成本核算对象确定不明。当今