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论擅自转租合同效力 　　摘 要：擅自转租是合同法明令禁止的行为，但由于合同法只规定承租人擅自转租时，出租人可以解除合同，未明确可以解除租赁合同还是可以解除转租合同，更未对转租合同效力作出明确规定，导致司法实践和学界都存在争议。文章对擅自转租合同效力现行观点进行评析，并从如何揭示合同的完整效力状态入手，进而提出了转租合同效力为有效未生效的观点。 　　关键词：擅自 转租 效力 有效 未生效 　　中图分类号：D923.6 　　文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914（2013）03-073-02 　　合同法第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由于合同法未明确出租人可以解除租赁合同还是可以解除转租合同，更未对转租合同效力作出明确规定，故引发了关于擅自转租合同效力的诸多讨论。归纳起来，目前主要有如下观点：（1）无效说{1}；（2）有效说{2}；（3）效力待定说{3}；（4）可撤销说{4}；（5）可解除说{5}。对于这些观点，笔者认为都有合理成分，但都存在问题，不能揭示擅自转租合同完整且准确的效力状态，故不敢苟同。笔者认为，擅自转租合同完整且准确的效力状态应为有效未生效。 　　一、现行观点评析 　　1.无效说存在的问题。无效说认为，承租人未经出租人同意擅自转租的行为是无权处分行为。依合同法第51条规定，无权处分行为未经有处分权人同意，合同无效，此乃无效说之立论基础。但我们应当注意到，合同法第51条的原文规定是：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。该条文只讲追认后有效，并未称追认前无效。而我们知道，合同的效力状态不是只有有效和无效两种，故不能运用非A即B式的逻辑推理得出“无处分权的人订立合同，在权利人追认前的效力当然属于无效”的结论。其次，认为擅自转租行为属于无权处分也不可取。从物权的权能上看，包括占有、使用、收益和处分，而承租人通过租赁合同依法取得标的物的使用权，擅自转租只是对依法取得的使用权予以让渡，并非擅自出售，故并未侵犯出租人对标的???的处分权。因此，擅自转租不成立无权处分{6}，无效说的立论基础有些牵强。 　　无效说还认为，对于无效合同，任何人都有权提出请求确认合同无效，故出租人作为利害关系人可主张擅自转租合同无效{7}。笔者认为，合同法既然未明文规定合同无效的主张主体，就应当根据合同的相对性原理，排除出租人对擅自转租合同的无效主张权。其次，合同无效是绝对的无效，不可能因某种原因转化为有效{8}。而按合同法第224条的理解，擅自转租合同只要取得出租人同意，则可转化为有效合同。擅自转租合同无效说显然不能自圆其说。 　　2.有效说存在的问题。有效说认为，承租人未经出租人同意虽然不得转租，但按合同的相对性原则，承租人与次租赁人之间的转租合同的效力不受其影响，应认定为有效。可是，在承租人未经出租人同意转租的情况下，出租人解除租赁合同收回租赁物的权利是肯定的。若承认擅自转租合同有效，但又不具有履行力，且为自始履行不能。对于自始履行不能的合同，赋予其效力又有何意义？有效说不能给出一个合理的解释。 　　3.效力待定说存在的问题。效力待定说认为：如果出租人同意转租，那么转租有效；如果出租人不同意转租，则有权解除租赁合同，转租合同也就无效。故擅自转租合同属于效力待定的合同。 　　而我们知道，限制民事行为能力人订立的合同、越权代理合同是学界公认的效力待定合同。效力待定合同必须经法定代理人或权利人追认才能生效，在追认之前，合同属于效力待定状态。但为了保护合同相对人的利益，效力待定状态在时间上只能是短暂的，不可能也不应该长时期存在不确定的合同效力状态，这不符合合同法的精神。因而，合同法对效力待定的合同都限定了一个月的追认时间。可是对于擅自转租，合同法却并没有对出租人追认的时间作出规定。故将擅自转租合同的效力定性为效力待定，不符合合同效力待定论的本旨。 　　4.可撤销说存在的问题。可撤销说认为，由于擅自转租合同未取得出租人同意，对于次承租人来说，擅自转租合同存在欺诈行为，按照合同法第54条的规定，次承租人有撤销合同的权利，因此擅自转租合同的效力为可撤销。 　　笔者认为，可撤销合同只是一种合同形态，不是一种效力状态。目前，学界对可撤销合同的效力尚存有效力争议，存在有效、相对有效、推定有效、相对无效等诸多观点，足以说明可撤销并非是一种效力状态{9}。如果可撤销本身就是一种效力状态的话，就不应该存在对于可撤销合同效力的诸多讨论，而最终将其归为有效、相对有效、推定有效、相对无效等。因此，将擅自转租合同的效力定性为可撤销亦不可取。此外，可撤销合同之撤销有法定期限限制，撤销权期间经过后，可撤销合同生效。