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日本房地产市场发展历程对北京房地产市场启示 　　2013年10月22日，国家统计局发布9月份的70大中城市房价数据显示，69城房价同比上涨，北上广深同比涨幅均破20%。其中，北京同比涨幅20.6%、环比涨幅1.2%，同比涨幅居全国之首。北京商品住宅价格的一路飙升，超出了普通百姓的购买能力，也同时成为社会的关注的热点问题。放眼世界，日本曾经经历了地价飙升、房地产市场一片繁荣、房地产泡沫破灭几个阶段，因此本文拟对日本的房地产市场的发展历程及影响因素进行分析，希望对北京的房地产市场能有所启示。 　　一、北京住房市场的发展历程 　　北京市的房地产市场是随着住房分配方式的改革而产生，并随着国民经济的发展而逐渐壮大起来的。具体说来，北京的住房市场的发展历程主要分为以下四个阶段： 　　1、房地产市场开始发展阶段 　　1992年6月，北京市开始实施《北京市实施》，标志着北京房地产市场的正式启动。1992下半年至1995年为房地产市场开始发展阶段。在这一段时期内北京市房地产市场呈现出发展的态势。主要表现在房地产投资开发方面、房地产交易方面和土地出让方面均出现增长的状况。 　　2、房地产业宏观调控期 　　1996至1997年年为北京市的房地产业宏观调控期。1992至1993年为全国房地产开发期，之后产生的一系列严重的问题引起国家的重视，开始实施长达2年的宏观调控措施。与此同时，北京市房地产市场开始对前一阶段市场过热的进行纠正，北京市房地产热开始降温。1995年末，国内房地产市场普遍步入低谷，北京市的房地产市场也进入了一个调整期，1996年和1997年达到低谷。 　　3、房地产业的再次发展期 　　1998至2003年为北京市房地产业的再次发展期。1997年以来，受东南亚金融危机的影响，我国经济发展以启动内需为主，而房地产在扩大内需方面具有重要作用，加上北京申奥成功带来的新机遇，北京的房地产开发进入了一个再次发展时期。与此同时，这一时期开始出现一系列问题：一是房地产泡沫开始出现：2001年北京市的商品房空置率超过30%，从房地产价格和房地产投资角度来看，都出现了一些过热的迹象，房地产泡沫开始出现；二是投资结构仍不合???，主要表现在商厦、写字楼、高档别墅等过多，经济适用住宅投资规模太小；三是土地市场政策尚不完善，国家还没有完全垄断土地一级市场，“炒地皮”或变相“炒地皮”的现象时有发生，房地产二、三级市场没有及时开放，使有限的住房资源得不到有效的配置。四是房地产企业运行还不太规范；房地产法律法规还不太健全等也是这一时期存在的主要问题。 　　4、高速增长加频繁调控期 　　2004年至今为北京市房地产业的高速增长期同时也是政府的频繁宏观调控期。2004年以来，北京市的住宅价格增长迅速，如2004年新售商品房均价为5243元/m2，2010年增长到了17643元/m2，2012年则增长到了20511元/m2。高昂的住宅价格，引起了政府相关部门对房地产市场的关注。2004年以来，国务院、国土资源部、中国人民银行、建设部等各政府部门对房地产市场保持高度的关注，并纷纷出台了一系列的相关政策从税收、金融、土地等方面对房地产市场进行了调控。北京市房地产市场也随之进入了频繁调控期。但是在政府频繁调控的同时，北京的房价一路高升，在2013年北京的秋季房展会上，北京六环以内的地区基本上找不到单价在20000元/m2的楼盘了。 　　北京市的房地产市场从1992年的逐渐兴起阶段至目前的频繁调控阶段，期间经历了开始发展、宏观调控、再次发展、高速增长加宏观调控几个阶段，北京市的商品住宅的价格在近10年一路飙升至普通居民无法承受的价位。 　　二、日本房地产市场的发展历程及影响因素 　　（一）日本房地产市场的发展历程 　　从最能代表日本房地产市场状况的地价的变化情况来看，1956年以来日本的房地产市场的发展亦呈明显地周期性波动，周期长度为10年左右。 　　1、快速发展期 　　这一时期是1956年至1966年，二战后随着日本经济的迅速恢复，特别是重型产业的高速发展导致的对工业用地的需求的激增，推动了日本房地产业的快速发展。在这个周期内，1961年达到了繁荣期，1961年前为扩张期，后为收缩期。 　　2、发展繁荣期 　　1966年至1976年为发展繁荣期，这此期间，日本经受了石油危机的冲击和考验，创造了令人瞩目的经济奇迹，房地产市场在此期间前7年扩张、后3年收缩并与1973年进入了房地产周期的繁荣期，本周期的特点是以住宅开发为重点，并且全国各地与各大城市的地价涨幅的差距明显缩小，甚至出现了全国平均地价涨幅超过大城市的现象，这表明了由于房地产投资或投机获取暴利而导致地价上涨的现象已经在全国扩展开来。 　　3、平稳增长期 　　平稳增长期是1976-1