第八章收益及其运用.pptVIP

2005年真题 26、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（）A、过去数据简单算术平均法?? B、过去数据加权算术平均法C、未来数据简单算术平均法? D、未来数据加权算术平均法 答案：C 10.收益性房地产的价值到底主要取决于（? ）。.?? A. 已经获得净收益的大小?? B. 未来获得净收益的风险 C. 未来获得净收益的大小?? D.目前总收益的大小 E.未来获得净收益期限的长短 答案：ACE 2005年真题 资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。（　） 答案：对 2006年真题 22、某商铺建筑面积为500 m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/ m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。 A 521 B 533 C 695 D 711 答案：A 23、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为（ ）。 A 7.78 B 8.28 C 13.21 D 14.21 答案：A 2006年真题 10、自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。（ ） 答案：对 收益法的运用举例 估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。 有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经营费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。报酬率为8%。 解：1、运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为： 2、计算年总收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2万元 3、计算年总费用： （1）年折旧费=22000/47 +8000×（1-4%）/12 =1108.09万元 （2）年经营费=100×12=1200万元 （3）年房产税=5569.2×12%=668.3万元 （4）营业税等=5569.2×6%=334.15万元 年总费用=1108.09+1200+668.3+334.15=3310.54万 4、计算年净收益=5569.2-3310.54=2258.66万元 5、计算房地产价格 抵押贷款常数 上述公式中的抵押贷款常数一般采用年抵押贷款常数，它是每年的偿还额（还本付息额）与抵押贷款金额（抵押贷款本金）的比率。 如果抵押贷款是按月偿还的，则年抵押贷款常数是将每月的偿还额乘似12，然后除以抵押贷款金额；或者将月抵押贷款常数（每月的偿还额与抵押贷款金额的比率）乘以12。 抵押贷款常数 在分期等额本息偿还贷款的情况下，抵押贷款常数的计算公式： 由于等额还款额为： 则： 式中：RM——抵押贷款常数；AM——等额还款额； VM——抵押贷款金额； YM——抵押贷款报酬率；n——抵押贷款期限 自有资金资本化率 自有资金资本化率是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额（税前现金流量）与自有资金额的比率，通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额而得到。 综合资本化率 综合资本化率必须同时满足贷款者对抵押贷款常数的要求和自有资金投资者对税前现金流量的要求，下列几点有助于理解抵押贷款与自有资金组合的公式： （1）可以把购买房地产视做一种投资行为，房地产价格为投资额，房地产净收益为投资收益。 （2）购买房地产的资金来源可分为抵押贷款和自有资金两部分，所以有： 抵押贷款金额+自有资金额＝房地产价格 （3）房地产的收益相应地也由这两部分资本来分享，即： 　　房地产净收益＝抵押贷款收益＋自有资金收益 由于： 所以有： [例8-25］购买某类房地产通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为6%，贷款期限为20年，按月等额偿还本息。通过可比实例房地产计算出的自有资金资本化率为12%。请计算该宗房地产的综合资本化率。 ［解］该宗房地产的综合资本化率计算如下： 【8-26】某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的