房地产抵押风险.docxVIP

论房地产抵押评估及其风险防范摘要：随着我国房地产市场的逐步发展，房地产估价行业也得到了一定发展，但在行业成长过程中暴露出来越来越多的问题和弊端，很值得业界人士反思。由于这些缺陷的存在，不但使估价机构、估价人员承担着很大的执业风险，同时也给整个行业的发展埋下了隐患。房地产抵押评估作为房地产评估中主要的任务类型，其所占的比重也越来越大，对整个宏观经济的影响也越来越深。如何切实解决存在的问题，降低、规避、消化产生的风险，成为行业当务之急。1. 当前房地产市场的几个问题1.1房地产市场正处于周期转换过程中从中长期来看，中国房地产市场经历了两个10年左右的周期。第一个周期：从20世纪80年代后期到90年代末。这一周期的后面阶段跟当前中国房地产市场的形势十分相似。第二个周期：从20世纪90年代末到现在。降17．1％和18．7％)，但是从总体来看，中国房地产市场已经渡过了金融海啸的冲击，市场信心逐渐恢复。随着宏观经济触底回升，与房地产市场结合起来看，我们对未来几年的中国房地产行业和市场总体发展，还是持一个相对乐观的态度，也就是说中国房地产市场周期性的回升已经来临。1.2 房产品的投资属性决定未来市场的波动会加大目前，许多参与主体对房地产市场属性的理解不到位。众所周知，房产品不仅具有消费属性，还具有投资属性。目前，投资属性在房地产市场中占据越来越重要的地位，2009年6、7月份更是处于主导地位，因此就导致房地产市场越来越脱离消费。投资属性跟消费属性的重大区别就在于不稳定、波动性大，这样容易导致市场的大幅波动。房产品不是一般消费品(表现为销售稳定)，而是耐用消费品(通常多年不买，鼓励更新)。目前，许多业内人士对中国房地产市场波动解释不清，这主要是由于房产品具有投资品的属性。因而，目前从供给上通过保障房建设或地价控制来调控房价，是难以实现的。应当更多的从需求入手，从房产品的不同属性出发来考虑这一问题。1.3 “面粉比面包贵’，导致房地产行业风险加大房价过快上涨对企业来说，不是一件好事情。事实上房价上涨会随后引起或者是同时伴随着地价上涨，即房价与地价的追随效应。比如，杭州的“面包’，和“面粉’价格差不多，甚至是‘‘面粉”还贵过“面包”。 由于不同房地产开发企业对房地产的行业界定不同，因而他们的竞争优势或者说核心能力则差异很大。当中国房地产市场很多城市出现“面粉比面包贵”时，这些房地产企业应该怎么做?它们在战略上应如何调整？2. 影响估价对象房地产市场价值因素的细化与分析2.1 房地产抵押价值评估应予掌握的几个问题由于经济衰退必将导致区域内房地产市场的不景气，使得区域范围内房地产市场价值整体下跌。例如在亚洲金融危机中，东亚地区的日本、香港等地，经济发生了不同程度的衰退，导致这些地区的房地产价值暴跌。而房地产政策调整，出现抑制房地产市场发展的政策时，也往往会导致房地产市场价值的下跌。例如近年房地产宏观调控政策的出台，对国内某些房地产过热地区进行降温，也导致了部分地区的房地产市场价值下跌。2.2估价对象房地产的环境因素恶化或条件恶化，导致估价对象房地产市场价值的下跌大气环境、声觉环境、视觉环境以及卫生环境等环境因素恶化，比如空气污染、噪经济衰退必将导致区域内房地产市场的不景气，使得区域范围内房地产市场价值整体下跌。而区位条件的恶化，使得影响房地产价值的因素变化，进而导致了估价对象房地产市场价值下跌；比如原来是区级商服中心，可能由于规划调整等原因，现在降为小区级商服中心，也将导致该区域房地产市场价值的下跌。2.3市政拆迁风险因素，导致估价对象房地产市场价值的下跌。由于市政拆迁，具有一定的政府行为和公益性，使得市政补偿的标准都不太高，且略低于被拆迁对象的正常市场价值。因而对象房地产在可预期范围内，存在市政拆迁风险，往往会出现市场价值下跌的情况。2.4人为使用不当或自然因素使得房地产加速物理折旧(或经济折旧)，导致估价对象房地产市场价值的下跌。人为使用不当通常是指擅自拆改建筑物，破坏建筑结构；或平时使用时，缺乏必要的维护等，使得房地产加速物理折旧(或经济折旧)，这必将导致估价对象房地产市场价值的下跌。 而自然因素(如火灾、地震、水灾等)，也会对建筑物产生破坏作用，进而导致房地产折旧加速，估价对象房地产市场价值下跌。3．房地产抵押价值评估应予掌握的几个问题3.1 现代社会金融的力量空前强大，以信用前提相对的风险却是她的克星，风险造成的危机，可以使一切随信用荡然席卷而去，谁能不惧。（1）房地产抵押权人的一般风险；（2）权益、时差与抵押风险；（3）不能抵而不漏，押而不死的风险；（4）在建工程的抵押风险；（5）住宅按揭的抵押风险；（6）拍卖市场反馈的抵押风险；（7）不同类型房地产的抵押风险；（8）全期抵押评估的动态运作等。3.2 房地产抵押权人的一般风险防