风度柏林策划定位报告.doc

帝景湾洋城风度·柏林 策划报告 第一部分：市场实态研究 第一节：项目资料 第二节：湾里房地产市场分析 第三节：项目分析 第二部分：项目定位体系 第一节：市场潜力 第二节：市场定位 第三节：核心定位 第四节：形象定位 第三部分：营销执行研究 第一节：总体营销思路 第二节：推出时机评估 第三节：销售阶段划分与流程 第四节：销售各阶段执行计划 第五节：主题策划及推广策略 第六节：SP活动安排 大家之作，思想创见后花园 大家，与大师不关 大家，是一种品位 大家，是一种创见 大家，是一种洒脱 大家，是一种感悟 大家，是一种思想 ……… 前言： 湾里是一个典型的房地产高级专业型形态的市场，不能把现成的成功案例可供参考、研究和类比，而且目前已经出现颇具实力的竞争对手启动了很多较为成熟的项目。在这种情况下，我们通过对湾里、新建县大部分房地产现状的深入研究和对湾里社会人文的深入挖掘，结合我们多年的成功操作经验，我们对本项目的策划进行了思路突破，对成功充满信心。我司将抓紧2007年初的时间，将本策划报告的精髓溶入实战，使本报告成为对项目成功运作的一次有利推进。 本报告旨在系统全面地从专业化的角度对项目开发/销售全程做出指导，策划原则是实战性，可操性，实效性和创新性；报告全流程地对本项目的运作进行了客观安排，当然也会在执行的过程中出现不可预见的因素，还将在执行中做出适当调整。 因为甲方对我们的信任和寄予的厚望，我们将潜心耕耘，全力以赴，避免将本报告流于俗套，纸上谈兵。策划报告/方案不是专业的操作指南，所谓策划，其核心是创新，是非常规的出奇制胜。我司的全体专业人员，综合多年策划经验，尤其值得一提的是对湾里房地产环境、产品现状与发展及人文的独特研究，必使本项目成为湾里的房地产市场的典型范例。 第一部分：市场实态研究 第一节：项目资料 帝景湾洋城的背景 地理位置 南昌市“后花园”湾里区磨盘山路侧、云湾公路东侧 建筑类型 六层花园式洋房、别墅（单体、联排）、酒店式公寓 推出时间 2005/9 发售时间 2005/12 封顶时间 已封5栋 入伙时间 2007.10 占地面积 260亩 建筑面积 21万㎡ 绿 化 率 42% 总 户 数 1414户 户 型 类 型 户 型 二房二厅 二房二厅A 二房二厅B 三房二厅 四房二厅 别墅 面积㎡ 75．11㎡ —98．99㎡ 75㎡ 82㎡—98㎡ 118.75㎡—128．4㎡ 143㎡—154．01㎡ 232㎡ 户 数 421套 209套 213套 305套 84套 12套 比 例 52% 25% 27% 38% 10% / 发展商 南昌长晶乐房地产开发有限公司，国家二级房地产开发企业 明星私营企业 物业管理 招商局物业管理有限公司，国家一级物业管理资质企业 管 理 费 0.8元/㎡ 别墅区 1.2元/㎡ 建筑设计 深圳市建筑设计研究总院，国家甲级建筑设计资质企业 管理面积1000多万㎡ 面积（㎡） 主力户型 户型面积（㎡） 罗马假日 约8万 一房/二房 40-65㎡ 敏龙花园 2.5万 二房 80-90㎡ 二房/三房 二房84—100㎡三房128-135㎡ 175独栋 320-488平米（三层-四层） 一房/二房 48-69㎡ ■个案分析： 1.[竹林花园 竹林花园（湾里住宅开发有限公司） 调查时间 2007-1-19 楼盘位置 湾里区招贤路 楼盘概况 占地100亩，总建筑面积12万平方米。项目分三期开发，绿化率为40%。 开盘时间 2003年3月一期21栋多层，2004年9月28日交房 交楼时间 三期全部交房，最后依次为2005年12月31日 主力户型 2房2厅 现场停车情况 一般 热销户型 2房2厅 滞销户型 复式楼/四房两厅 付款方式 一次性/按揭 销售价格 1680-18500元/㎡ 销售情况 较好 现场氛围 不甚理想，尤其是在入住率上 竹林花园位于湾里招贤镇总占地面积100亩建筑面积12万平方米绿化达40%34栋楼盘分为期开发一期21栋多层楼年3月份开盘年9月28号交房二期13栋楼盘交房。由于楼盘地理位置交通方便价格为南昌市最低的房价，房型规格多样周边旅游环境绿意无限社区配套齐全等优势吸引了南昌市区人群和各大学校的老师购房。 其有一处最大的亮点就是联袂澳大利亚爱弥尔教育投资机构正式入驻小区。竹林花园是较为成功的花园楼盘之一。房地产开发公司特提供多项优惠政策吸引澳大利亚爱弥尔教育投资机构入驻，并赞助爱弥尔幼儿园所有小朋友每人每年2000元的赞助费。 洪恒花园南昌市九洲房地产开发有限公司 调查时间 2007-1-19 楼盘位置 湾里区招贤路258号 占地面积43.6亩，总建筑面积51600㎡，砖混结构分二期开发