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土地增值税有关政策对税收负担影响分析 　　土地增值税是在我国社会主义市场经济体制确立之后开征的，开征土地增值税的目的在于运用税收经济杠杆调节房地产业的利润，防止国有土地收益流失，抑制房地产行业的过度投机行为，促进房地产业平稳、健康发展。很显然，土地增值税的调节作用是第一位的。现行土地增值税的税制设计比较复杂，操作难度大，在税收征管实践中，大多数税务干部感叹难以把握。笔者通过对当地房地产开发的普遍性详细认真考察后，认为有几个具体政策对税收负担的影响至关重要：研究掌握这几项政策对税收负担的影响有助于对土地增值税的管理采取正确的思路和方法，更好地贯彻落实土地增值税的立法精神，准确合理地把握纳税人的税收负担。现将这几个政策对税收负担的影响分析如下： 　　开发成本加计20%的税负影响 　　《土地增值税实施细则》第七条第（三）款规定：开发费用中利息难以确认的可以按开发成本金额之和的10%计算扣除。第（六）款规定：对从事房地产开发的纳税人可按房地产开发成本金额之和加计20%扣除。加计20%扣除这项政策的立法意图是保证开发商取得正常的投资回报。其影响分析如下： 　　例如：某房地产公司开发一栋普通住宅楼，销售收入1亿元，开发成本7250万元（已经审核确认），开发费用700万元（约占成本10%，利息难以确认。），销售税金及附加550万元，利润1500万元，利润率15%。开发费用按开发成本10%计算，土地增值税计算如下： 　　开发成本可以扣除 　　7250??20%=8700万元 　　开发费用可以扣除 　　7250??0%=725万元 　　全部扣除项目金额 　　8700+725+550=9975万.元 　　增值额接近于0 　　结论：相当于利润率在15%以下（正常利润）不缴纳土地增值税，只缴纳所得税。取得高额利润或者暴利才同时缴纳土地增值税和所得税。 　　普通住房免税“临界点”的税负影响 　　《土地增值税条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。增值额超过20%的，就其全部增值额計稅。其影响分析如下： 　　例1：假设某公司开发一栋住宅楼，均为普通住房，合计销售收入1亿元，开发成本6000万元（已经审核确认），开发费用600万元（约占成本10%，利息难以确认。），销售税金及附加550万元，利润2850万元，利润率28.5%。土地增值税计算如下： 　　开发成本可以扣除 　　6000??20%=7200万元 　　开发费用可以扣除 　　6000??0%=600万元 　　全部扣除项目金额 　　7200+600+550=8350万.元 　　增值额10000-8350=1650万元 　　增值率1650??350=19.7% 　　增值税 免征 　　结论：普通住房利润率在28.5%以下不缴纳土地增值税。 　　例2：假设某公司开发一栋住宅楼，均为普通住房，合计销售收入1亿元，开发成本5950万元（已经审核确认），开发费用600万元（约占成本10%，利息难以确认。），销售税金及附加550万元，利润2900万元，利润率29.%。土地增值税计算如下： 　　开发成本可以扣除 　　5950??20%=7140万元 　　开发费用可以扣除 　　5950??0%=595万元 　　全部扣除项目金额 　　7140+595+550=8285万元 　　增值额10000-8285=1715万元 　　增值率1715??285=20.7% 　　增值税 1715??0%=514.5万元 　　结论：普通住房利润率在29.%以上，增值额只要超过20%的“临界点”，增值税负担就在5%以上。。 　　不同类型房产分别计算的税负影响 　　国税发【2006】187号文件规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 　　由于笔者当地的房地产开发项目绝大多数为商住综合楼，现根据上述政策对成本费用按平均分摊和区别分摊二种情况对税收负担的影响分析如下： 　　例1：某房地产公司开发一栋商住综合楼，其中住房建筑面积25000平方米，销售均价3000元，销售收入7500万元；商铺建筑面积4000平方米，销售均价6250元，销售收入2500万元。合计建筑面积29000平方米，销售收入1亿元，开发成本7250万元（已经审核确认），开发费用700万元（约占成本10%，利息难以确认。），销售税金及附加550万元，利润1500万元，利润率15%。 　　·按建筑面积平均分摊计算： 　　1、普通住房 　　开发成本可以扣除 　　7250??20%??5000/29000=7500万 　　开发费用可以扣除 　　7250??0%??500