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土地市场发展经济驱动机制理论与实证分析 　　摘要 探讨中国土地市场发展的经济驱动机制对于促进土地市场的有序发展意义重大。本文提出了一个土地市场发展的经济驱动机制框架，然后以此为基础从理论上分析我国土地市场发展的经济驱动因素，并结合计量经济模型的构建进行相应的实证检验。结果表明，无论是土地一级市场还是土地二级市场，影响土地供求的因素都是中国土地市场发展的驱动要素，而土地市场环境和制度政策则会对土地市场的发展起到抑制或加速作用。因此，对于今后中国土地市场的有序发展，宜从提高土地一级市场市场化程度、优化产业结构、提升城镇化质量等方面展开。 　　关键词 土地市场；经济驱动机制；计量模型 　　中图分类号 F301 　　文献标识码 A 　　文章编号 1002-2104(2007)03-0075-06 　　 　　土地市场在整个社会经济的发展中有着重要的地位和影响，高效的经济增长离不开土地市场的快速、有序发展。那么，究竟如何推进土地市场的建设和发展？其关键就在于我们要对当前土地市场发展的驱动机制有一深刻理解。从已有的研究来看，目前对中国土地市场发展机理的研究更多地侧重于探讨制度和政策的导向作用[1, 2]，而在一定程度上忽视了对土地市场发展的经济驱动机制的挖掘。本文旨在提出一个土地市场发展的经济驱动机制框架，然后以此为基础从理论上分析了我国土地市场发展的经济驱动因素，并结合计量经济模型的构建进行相应的实证检验，以有助于我们更好地把握土地市场发展的经济规律，促进土地市场的高效发展。 　　 　　1 土地市场发展的总体分析 　　 　　从我国的实际来看，土地市场是一个较为复杂的概念。经过近20年的渐进改革，我国的土地市场已初步形成为一个“三级层次结构”，包括农地征购市场、土地一级市场和土地二级市场[3]。一般而言，由于农地征购市场偏重于单纯的政府行为，因此本文仅限于探讨土地一、二级市场的经济驱动机制。 　　土地一级市场也即土地使用权的出让市场。在这一市场上，国家通过土地管理部门在服从城市规划、用途管理的前提下，采取划拨、出让（包括协议、招标、拍卖等）和租赁等形式，将一定期限的土地使用权有偿出让给土地需求者。图1所示为1992-2003年间（1997和1998年缺乏相关统计数据）我国土地一级市场的总体运行情况。从中不难发现：一方面，这些年来土地一级市场的总交易量经历了一个倒“U”型的变化过程。2001年以前一级市场总的交易宗数呈稳步增长态势，在2001年总交易量达到最高的45.91万宗后开始逐步下降；另一方面，土地一级市场内部的交易结构也发生了质的改变。从各种交易方式的相对变化趋势来看，无偿划拨土地的方式在一级市场交易总量中的比重逐步降低，目前其份额已低于租赁等其他交易方式，而协议、招标、拍卖等有偿出让方式所占比重则由原先的最低逐步发展成为最主要的交易方式，土地一级市场的整体市场化程度日益提高。 　　土地二级市场也即土地使用权的转让市场。在这一市场上，土地交易者众多，交易频率较高，交易形式多种多样，包括土地使用权的转让、出租、交换、抵押等。图2所示为1992-2003年间我国土地二级市场的总体运行情况。 　　 　　从中可以看出：一方面，土地二级市场总体呈快速发展态势。这些年来，二级市场上土地转让和抵押的宗数都有着较快的发展，而市场交易总量更是表现出显著的指数增长趋势；另一方面，从内部结构来看，市场非均衡现象依然存在。具体表现为土地出租的比重日益减少，而土地转让的份额大幅提升。[JZ] 　　 　　 　　2 土地市场发展的经济驱动机制的理论分析 　　 　　我国的土地市场是伴随着社会经济的快速发展孕育而生的，因此，土地市场（包括一级市场和二级市场）的上述发展态势及其内部结构演进除了有其自身的发展规律外[4]，在很大程度上也是受到了社会经济发展的驱动。众所周知，市场是集合特定商品、服务以及资源的买方（需求方）和卖方（供给方）的一种制度或机制[5]，因此影响土地供求关系的社会经济因素对土地市场的发展有着重要作用。根据前人的相关研究和理论归纳，建设用地禀赋、土地收益、产业结构、城镇化发展、固定资产投资以及居民收入水平等对土地市场的发展都有着不同程度的显著影响[6～8]，这些条件的改变往往是通过直接引发市场上土地供给或需求的相应变化而影响到土地市场发展的。而作为土地交易基础的产权制度以及宏观政策和市场环境等因素显然也是影响土地市场发展的主要因素之一。但有所不同的是，它们对于土地市场发展的影响有着两条不同的途径：一是通过影响市场上的土地供给或需求对土地市场发展产生影响。从这一角度来看，上述建设用地禀赋和土地收益等因素与土地制度、宏观政策以及市场环境之间存在着一定的协同关系；二是土地制度、宏观政策和市场环境作为土地市场内涵的重要