住房保障“黄石模式”及对城镇住房保障体制改革思考.docVIP

住房保障“黄石模式”及对城镇住房保障体制改革思考 　　一、传统城镇住房保障需要解决的难题 　　随着经济的持续发展，住房保障作为重要的民生和社会发展目标得到了国家的高度重视。党和国家领导人多次强调要高度重视和大规模推进保障性住房建设，进一步加大资金投入，增加用地供应，确保工程质量，建好配套设施，搞好管理服务，向住房困难居民提供实用价廉的住房，实现全体居民住有所居、安居乐业的目标。进入“十二五”时期之后，保障性住房建设得到空前重视，国家不仅出台了一系列支持保障性住房建设和发展住房保障的政策，并且以层层签订责任状的形式明确了“十二五”期间全国各地保障性住房建设的具体任务。如何加快本地的保障性住房建设，实现本地城镇住房保障的快速发展就成了各地政府面临的迫切任务。 　　黄石市的常住人口不过80多万人，在中国的确是一个不大的城市，但是这个城市所面临的住房问题却又相当典型和突出。黄石市曾经以工矿业立市、被称作“光辉的城市”，棚户区和危旧房多，居民住房条件很差。由于相当多的企业产业转型慢、升级困难，经营相当困难，下岗职工再就业也不容易，由此造成职工收入水平低，低收入住房困难户云集，人均住房建筑面积低于16平方米的中低收入家庭（家庭人均月收入700元以下）就有32000户之多，他们通过市场改善住房条件的能力十分有限，因此要实现住有所居的社会发展目标，只有依靠加快发展住房保障。 　　尽管同全国其他地区一样，黄石市城镇住房保障的发展也已经历了二十多年的发展历程，但依然面临着诸多需要解决的难题。 　　第一，如何实现保障性住房存量的持续增长。保障性住房存量的持续增长是实现住房保障的物质基础。虽然黄石市经济适用住房、廉租住房等的建设已有二十多年的时间，但由于经济适用住房只售不租，廉租住房又缺乏有效的腾退机制，因此造成政府始终没有可以支配的保障性住房存量。要解决住房困难居民的住房问题，只有依靠不断新建，但如果不改革住房保障体制，建成一套沉淀一套的格局就无法改变。 　　第二，如何实现住房保障分配的公平。住房保障分配的公平既是维???住房保障体制的必要条件，也是取得社会支持、增进社会福利的重要条件。但传统的住房保障体制本身以及政策实施却造成了分配的不公平。一是经济适用住房产权式保障方式和廉租住房租赁式保障方式相割裂，使获得经济适用住房保障的住房困难户所获得的经济利益要远远超过获得廉租住房保障的住房困难户；二是保障性住房的畸形多元化供应格局造成了住房保障群体之间的分配不公平，一方面是众多“无地”、“无权”的单位的职工和居民被迫进入社会化的保障性住房供应体系，另一方面是许多“有地”、“有权”的单位的职工和居民则可购买定向供应的福利性质的经济适用住房，甚至于价格更低；三是住房保障对象安排不合理，造成缺位和“错层”并存；四是住房保障待遇存在着严重的“悬崖效应”，既造成了社会不公，也造成了保障对象之间的不公平。此外，分配监管失序或者监管困难也造成了住房保障分配的不公平。这就意味着，如果不对传统的住房保障体制进行改革和创新，大规模建设和分配保障性住房的结果只会是加剧住房保障分配的不公平，从而加大社会的诟病，加剧社会的不满。 　　第三，如何实现保障性住房建设资金的持续供应。大规模的保障性住房建设需要大规模的资金投入，资金筹集是各地普遍面临的难题，黄石市则更为困难。因为黄石市是一个面临着产业转型的资源枯竭型城市，经济发展水平不高，发展速度慢，不仅财政收入规模小，而且政府负债规模相对已经很大，因此依靠政府财政投入解决保障性住房建设资金的来源问题无异于杯水车薪，由此取得社会资金的支持就成了解决黄石市资金来源问题的主要途径。但要取得社会资金的支持，就必须能确保投资者投入资金的权益。而在传统的城镇住房保障体制下，这根本无法保障。一是保障性住房产权不清晰、不完整，权利确定不科学，权益不对称，责任主体不明确、不合理，不仅使得社会投资者的权益得不到保证，而且政府投资的权益也得不到保证；二是廉租住房等租赁式保障性住房只租不售，根本形成不了投入资金良性循环的机制；三是缺乏有效的保障性住房腾退机制安排，资金一旦投入，就可能成为呆账、坏账。这说明，无论在具体的融资形式和机制上采取何种措施，只要传统的住房保障体制依旧，投入资金的安全性、投资者的权益就不可能获得保障，就无法解决保障性住房建设资金的持续供应问题。 　　第四，如何实现保障性住房建设用地供应量的充足和供应结构的合理。保障性住房建设用地供应量充足、供应结构合理是完成保障性住房建设任务和实现保障性住房供应区域结构合理的前提。大部分地区都采用无偿划拨保障性住房建设用地的供应方式，一是因为相关政策规定如此，二是为了降低保障性住房建设成本。但由此带来了如下问题：一是地方政府缺乏供地动力；二是供地结构不合理，最终加剧保障性住房建设用地供应的“上山下