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住房专项维修资金归集实践与探索 　　住宅专项维修资金制度是以1998年建设部与财政部印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》为依据建立的。2008年2月1日原建设部和财政部颁布实施了《住宅专项维修资金管理办法》（原建设部165号令，下称《办法》），根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规对住宅专项维修资金的交存、使用、监督和法律责任等方面提出了原则性规定。据统计，目前全国一二线城市大多根据此规定，制定出台了相应的办法和实施细则。截至2011年底，上海归集维修资金300亿元左右；天津归集维修资金120亿元左右；深圳归集维修资金80多亿元；南京、长沙等城市归集维修资金均在60亿左右。 　　武汉市于2000年出台了《武汉市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》，并于2002年开始归集维修资金。为指导维修资金的归集、使用管理，2002年出台了《关于商品住宅共用设施设备维修基金具体缴存管理的通知》。截至2011年12月31日，武汉市累计归集商品房住宅维修资金57. 6亿元。 　　一、目前各地维修资金交存操作模式 　　目前各大城市从交存主体上看，主要存在两种模式，一是全国大部分城市规定商品房维修资金的交存主体是业主(如北京、天津等城市)。二是另有部分城市，尤其是长江沿线及长三角地区的城市，规定开发建设单位和业主都要交存住宅专项维修资金（如上海、武汉等城市）。本文主要讨论业主必须交存的部分。 　　从交存标准上看，各大一线城市业主交存维修资金的标准均按照《办法》的标准，在建安造价的5%到8%之间。 　　从业主的交存途径上看，有如下几种途径：一是房地产开发建设单位代收后，转入当地住宅专项维修资金专户（如上海的某些区县和杭州等城市）。二是物业公司代收，转入当地住宅专项维修资金专户（如深圳、常州等城市）。三是业主直接将维修资金交存到住宅专项维修资金专户。 　　从业主的交存时点、交存的面积依据和控制方式上来看，尽管《办法》规定商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。但全国大部分城市仍在业主办理房产证时??依据实测面积交存维修资金。其潜在的或明确的控制方式就是把交存维修资金（的凭证）作为办理房产证的基本要件，如不交存维修资金，则不予办理房产证（广州、南京均对此做出明文规定）。还有部分城市已按照必威体育精装版规定，在业主办理房屋入住手续前交存维修资金，以房屋交付作为控制手段，而这部分城市交存维修资金的依据往往是预测成果。 　　二、存在的主要问题 　　1.开发建设单位、物业服务企业代收加大资金风险 　　根据1998年原建设部和财政部颁布的《住宅共用部位共用设施维修基金管理办法》第5条“商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%～3%的比例向售房单位缴交维修基金”的有关精神，全国各地在维修资金归集初期，均要求业主交存的维修资金由开发建设单位代收，例如武汉市2000年颁布的《武汉市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》第6条规定“商品住宅销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金的缴交约定，并在房屋交付使用时，购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金”。然而在实际操作中却存在较为严重的问题，在全国各大城市关于开发建设单位贪污挪用维修资金、卷款而逃的报道屡见报端，由此造成的纠纷、诉讼等更是屡见不鲜。这样的问题不但威胁到属于广大业主共有的维修资金财产安全，更为今后逐年递增的维修资金的使用带来了巨大障碍。同样的问题也发生在物业服务企业代收维修资金的模式中。 　　目前全国各大城市均根据原建设部165号令精神出台维修资金有关办法、细则，已禁止开发建设单位或物业服务企业代收维修资金，但也有少数城市继续由开发建设单位代收维修资金，尤其是商业银行网点缺失的远城区（如杭州和上海的个别地区）。 　　2.要求业主收房前交存维修资金依据不足 　　尽管《办法》第13条规定未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。第36条规定开发建设单位违反本办法第13条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。事实上，该规定涉及了政府建设主管部门、房屋出卖人、买受人三方法律主体，该三方主体存在以下法律关系：第一，政府建设主管部门与房屋出卖人基于房屋买受人是否依规交存首期专项资金的情形，形成了监管与被监管的行政法律关系。第二，房屋出卖人和买受人基于房屋转让行为，形成了房屋买卖合同民事法律关系。如果政府建设主管部门一旦发现房屋买受人没有依照《办法》的规定交存首期住宅专项维修资金（以下简称首期专项资金），就禁止开发建设单位、公房产权单