浅谈城市规划与土地使用有关问题与矛盾.docVIP

浅谈城市规划与土地使用有关问题与矛盾 　　【摘　要】城乡发展的物质需要是经济发展的动力;城乡建设的方向和形式为经济活动创造条件。城镇发展是高活力经济活动和高水平文娱、教育的必需条件。但它同时占用耕地,污染环境。本文仅就相关问题作以探讨。 　　【关键词】城乡建设;土地使用;现代化 　　1.城市规模 　　中国目前农业日趋现代化,一些地方出现农村劳动人口过剩的现象,以“离土不离乡”的手段去发展乡镇工商业和平衡城乡人口是个好的办法。但一定要考虑地方的优势条件,不可强求,更不可好高鹜远。未来虽不可预测,但高变动率必比以往的迅速。任何单优势条件的城市受经济动荡的影响必大于多优势条件的城市。其规模愈大,适应愈难,代价愈高。但是要控制这些城市的规模有很多实际困难。短期内形势大好,长远的隐患极多。 　　一方面要控制其规模,一方面要利用其现有的力量去发展多元化的经济。任何规模的城市,都应发展多元化的经济。城市的建设不应只是高度满足单种工、农、商业生产的特殊需要,而是要提供能适应多种经济活动的道路交通网,土地部署形式和建筑空间。特别是应预留足够的土地去应付任何经济环境变动时过渡期的需要。只有综合各种优势条件的城市,才可是大规模的城市。这类城市的“外销”产品和服务是全面化的,而每一面都有高度的独立性和活动力。城市的建设,如道路网和基础设施应适合多元化的经济需要。 　　2.城镇的扩展占用耕地 　　2．1 城市向大城市、超大城市扩展 　　现在城市规模不多扩大，人口在100万以上的城市大量涌现。由于大城市的集聚效应，对于城市发展，有一种不正确的观点，就是片面的追求大规模。判断城市扩展占地的合理性可以通过比较两个城市化参数，其一是用地增长率，其二是城市人口增长率，前者与后者之比为城市扩展的合理性系数。城市研究设计院，通过对近几十年城市化研究，认为城市扩展合理系数为1.12比较合适。 　　2．2 城市扩展的用地构成和方式 　　根据目前的情况来看，我国的城市多位与地势平坦的地区，城市外围多是交通方便、水源充足、土壤肥沃的高产粮田和蔬菜地。城市的扩展向城市的四方不断蔓延，以城市中心做同心圆式的扩充，典型的例子就是北京。 　　2．3 城市扩展失控的原因分析 　　城市用地增长率普遍大于城市人口增长率，城市扩展建设中对耕地的占用在一定程度上处于失控状态。究其原因可以概括为：城市规划缺乏科学性；法律不健全；行政长官短期行为；城市总体规划与土地利用总体规划主从关系不明确。土地经济效益分配机制拉动地方乐于占用耕地。 　　3.城镇土地使用密度(容积率) 　　密度(容积率)的定义是建筑面积与土地面积的比例。高密度不表示高层数。由于种种采光、空气、防火的需要,高层建筑的建筑面积,不能没有限度地随着层数加高而增加,一般来说,六七层高、四合式,不设端距、间距、不在街道红线后退,相连并排的建筑形式最合目前的经济、社会和技术条件。这形式的建筑面积与十二、三层高的高层建筑相等。但建造成本、使用和维修费用就节省得多;对城市基础设施的要求,也比高层少得多;同时更能保障街道安全、支持街道、邻里生活和节约能源。有人说密度高会造成道路挤塞和居住环境恶劣。这是不合理的说法。 　　4.地价 　　土地是经济发展的输入。合理的地价是经济社会发展的基础条件。在商品经济原则下,地价与土地的用途和密度(容积率)成正比。即是说“地价”等于“最高使用值”。但商品经济“价高者得”的原则,不能正确反映社会的需要和长远的目标。市中心区的绿地是市民健康不可缺少的。中国的计划商品经济制度下,对土地的使用应综合经济效益和社会需要。通过规划去指导市场的活动。 　　5.土地开发与地方财政 　　地方政府最大的支出之一是城市的建设,使用和维修,这些都是与土地使用和开发最直接关系的。地方政府的收入,也应来自土地。土地是全民所有,但其使用权与开发权则归个别企业和私人。土地的使用和开发价值,有赖基础和社会设施。土地价值的增长,绝大部分是社会创造的,因此,这些“利润”应通过买卖税去收归全民所有,作为地方财政的来源。但是地方政府的财政考虑也会影响土地的使用和开发,尤其是在新开发地区。上层政府很多时候会协助地方兴建基础设施,特别是大规模的设施,然后通过使用费或其它办法收回全部或部分建造成本。这些变相优待贷款或直接投资大大方便了土地的开发。因此,土地的市场价值不真正反映了它的开发成本。土地的用途和密度(容积率)也不反映它最高的使用效率。这情形最容易发生在谈判式的开发。 　　6.土地开发的法治和实践 　　中国目前人才缺令,法治体制未全,土地使用和开发的控制不能全部依靠法律。再者,规划科技永不能绝对准确预测未来。而且城市生活、生产的形式也是千百万种,不可能一一包括在规划方案里,立法规定。不考虑客观条件的“法治”口号是不切实际的。谈判式的土地使用和开发是