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公平与效率视域下物业税改革路径探究 　　摘要：物业税征收作为抑制房地产泡沫的有效手段，近年来被有关部门提到了日程之上，科学制定并且规范征收房地产税对我国房地产健康发展具有十分重要的意义。在进行房地产税（物业税）改革中，要坚持公平与效率的基本原则，在保证公平的基础上最大限度的兼顾效率，充分发挥其调节和引导作用。 　　关键词：公平与效率；物业税；改革；路径 　　一、积极推进物业税税制改革的重要意义 　　（一）加快推进物业税税制改革，可以为地方政府开辟稳定丰厚的主体税种，为正在推进的省直管县改革奠定坚实的财税基石。推进物业税税制改革有助于进一步完善分税制财政管理体制，强化财政收支及政府投融资活动的规范性，促进财权和事权的匹配，并借以推动地方政府职能转变。物业税制改革后，财政收入总量不减，收入流平滑且更稳定，居民的承受力反而因为压力分散而有所增强。而相对简化、适当税率的物业税制，还将提高纳税人的权利意识，增强纳税人纳税的积极性、主动性。 　　（二）积极推进物业税税制改革是进行城乡产权制度改革的必由之路。房地产税制与城乡土地产权问题，互为表里，密不可分，是我国经济社会发展矛盾的焦点和难点所在，这也就难免会触碰到深层次的体制性、结构性问题，关涉到复杂的利益关系。目前，我国土地产权领域存在同地不同权、同地不同价、产权不完整等问题，这样就是造成两个方面的问题：一方面产权所有人的权益无法得到有效保护，另一方面制约了土地流转和土地产权市场的培育。 　　（三）积极推进物业税税制改革是转变地方政府短期行为，增强执政稳定性的迫切要求。地方财政对土地出让金和房地产相关税收的依赖强化了政府干预经济发展和土地交易的动力。一体化推进房地产税制与土地出让制度改革，以稳定持续的物业税平滑财政收入，有助于弱化地方政府急功近利、涸泽而渔的短期行为，转变政府职能，促进经济社会持续平稳发展，从而增强党执政的稳定性。 　　二、由国外例子来看物业税对实现公平的重要作用 　　下面以世界上三个最发达国家美国、日本、德国为例。探讨物业税对实现公平的重要作用。这三个国家都征收不同比例物业税，有人认为是政府为了多收税。但其根本原因不在于此。政府收税有多种方法，为什么非征物业税。而有许多地方不征税，如美国就没有增值税，这可是中国第一大税源，日本增值税率仅13%。 　　在这三个发达国家，税种设定是为了达到社会资源有效配置，资源不被浪废。社会分配更加公平。而不是全取决于政府创收。如现美国出现危机，一些州面临破产，但州政府并没有增加税种和税率多收税，而是千方百计减少开支。这就是税收立法原则。 　　许多人都会有这样的疑问，如果这三个国家都不征收物业税，不是对老百姓更好吗？土地是私人所有，大家想盖多少房子就盖多少房子，每家都有三五套大院，大家不动产都多，该有多好！其一，这仅是从个人利益出发，没有从全社会资源配置效率着想。试想一下，如果没有相应制度的约束，人们就会过度建房，进而侵占更多农田，这将导致粮食减少，危害全体公民利益。其二，大量空置房存在，同样造成物质资源浪费。毕竟每家只能住一套房。每人只能睡一张床。因为有了物业税，才有效限制乱建住房，保护农业耕地。日本人口众多，但农田有效保护，粮食完全自足。这就是物业税调配资源配置之作用。 　　三、公平与效率视域下推进物业税改革的方案设计与步骤安排 　　改革是发展的动力，但是改革带来的利益调整可能会形成阶段性的阻力。因而在物业税制改革过程中，需要坚定的气魄和前瞻的眼光，注重坚持市场经济改革方向、发挥市场配置资源的基础性作用和激发市场活力，必须坚持发挥中央和地方两个积极性，特别注重对地方政府的激励，形成促根本改革、谋长远发展的强大合力。 　　（一）梳理税费，多头改单一。把现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税，而把土地出让金单列，继续按照目前的模式征收。同时在未开发土地较多的地区进行试点，模拟空转土地出让金批租改年租。在严格控制非试点地区用地指标的同时，在试点地区扩大土地使用指标，支持各类土地产权改革，通过扩大税基、以量补价，配合政府转型、改变考核导向等等方式增强对地方政府的激励。 　　其中，有必要对物业税的名称加以改变，名称建议可以用房地产保有税代替物业税。从本质上讲，物业税和物业费分别是市民和业主对市政公共产品和社区公共产品所提供的对价，同样遵循税费收支的利益对等原则，区别仅在于范围的大小和受益主体的不同。定名为物业税，有助于提高纳税人的权利意识，强化其对地方公共服务水平的监督和促进作用，有助于提高其纳税积极性。 　　（二）分类处理，批租改年租。对于已经通过土地出让形成的物业，继续按照步骤一方式征收至使用权有效期。对于增量物业，把土地出让金由一次性交纳分摊在物业税当中，按年缴纳。对存量物业和增量物业产生的财政收入比例不协调、